DER MAGISTRAT Frankfurt am Main, 08.12.2014 Dezernat: II Eingang Amt 01: 08.12.2014, 12.30 Uhr Bericht des Magistrats an die Stadtverordnetenversammlung PB - Bm Olaf Cunitz H B 461 Anhörung Ortsbeirat 5 Betreff Erbbaurecht für den DFB Vorgang a) Beschluss der Stadtverordnetenversammlung b) Antrag d. c) Etat-Antrag d. d) Anregung des Ortsbeirats e) Etat-Anregung des Ortsbeirats f) Anregung der KAV g) Anfrage d. FDP-Fraktion h) Initiative des Ortsbeirats i) Beschluss des Ortsbeirats j) Zwischenbericht des Magistrats Vertraulich: ja vom vom vom vom vom vom vom 07.10.2014 vom vom vom § NR E OA EA K A 703 OI § B nein Anlage(n): 2 Lageplanausschnitte Begründung der Vertraulichkeit: Der oben bezeichnete Beschluss lautet: Die oben bezeichnete Anfrage lautet: 22 05 43 08.12 / Win/XP 2002 Die oben bezeichnete Initiative lautet: In der Vorlage M 148 beantragt der Magistrat die Zustimmung zum Abschluss eines Erbbauvertrages mit dem DFB für das Rennbahngelände in Niederrad. Der kapitalisierte Erbbauzins, der für das Areal verlangt werden soll, beläuft sich gemäß der Vorlage auf 6,83 Mio. Euro für 15 ha Euro und basiert nach Angaben des Magistrates auf einem Bodenrichtwert von 50 €/m². In einer Stellungnahme der Kämmerei wird darauf hingewiesen, dass der derzeitige Bodenrichtwert gemäß Bodenrichtwertkarte für den Bereich Golfplatz und Galopprennbahn tatsächlich 50 €/m² beträgt, für das "restliche Gelände" jedoch ein Bodenrichtwert von 500 €/m² Geltung habe. Somit ist zu vermuten, dass ein Teil des vom DFB zu übernehmenden Areals auf dem als "restliches Gelände" bezeichneten Gebiet liegt und der hierfür berechnete Erbbauzins seiner Höhe nach als nicht gerechtfertigt erscheint. Der auf gelbem Papier formulierte Hinweis eines kompetenten Amtes weist in eine ähnliche Richtung: gemäß der Hessischen Gemeindeordnung dürfen Vermögensgegenstände in der Regel nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden. Hiervon weiche die Vorlage M 148 ohne Angabe von nachvollziehbaren Gründen ab. Dies vorausgeschickt bitten wir um Beantwortung folgender Fragen: 1. Für welche Bereiche genau des an den DFB abzugebenden Grundstücks gilt ein Bodenrichtwert von 50 €/m² und für welche Bereiche ein Richtwert von 500 €/m² ? 2. Wie groß sind die jeweiligen Teilbereiche der abzugebenden Fläche von 15 ha, für die die unterschiedlichen Bodenrichtwerte gelten? 3. Wie groß sind die jeweiligen Teilbereiche der optionalen Erweiterungsfläche von 5 ha, für die die unterschiedlichen Bodenrichtwerte gelten? 4. Aus welchem Grund basiert der Erbbauzins des gesamten abzugebenden Geländes auf einem Richtwert von 50 €/m², weshalb wurden Bereiche mit offenbar wesentlich höherem Bodenwert ebenfalls nur zu 50 €/m² in die Kalkulation einbezogen? 5. Aus welchem Grund hat der Magistrat bei der Berechnung des Erbbauzinses keine Mischkalkulation aus den verschiedenen Höhen der Bodenwerte herangezogen? 6. Welches sind die "nachvollziehbaren Gründe" für die im vorliegenden Fall Abweichung von der Regel, wonach Vermögensgegenstände einer Kommune in der Regel nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden dürfen? 7. Aus welchem Grund verzichtet der Magistrat freiwillig auf einen möglicherweise höheren Erbpachtzins? Zwischenbericht: Bericht: Die aufgeworfenen Fragen sind zusammenfassend wie folgt zu beantworten: In der Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 01.01.2010 sowie in den vorhergehenden Jahrgängen wurden für den Bereich der Galopprennbahn keine Bodenrichtwerte ausgewiesen. In den Jahren 2010 und 2011 ergaben sich für den Bereich der Immobilienbewertung größere gesetzliche Veränderungen, Erlass der ImmoWertV am 19.05.2010 sowie der Bodenrichtwert-Richtlinie am 11.01.2011, die bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2012 Beachtung finden mussten. Neben der Vorgabe, dass mit der nächsten Richtwertberatung zonale Bodenrichtwerte zu ermitteln und zu veröffentlichen waren (diese liegen in Frankfurt seit Mitte der 1970er Jahre vor), wurde auch festgelegt, dass jeder Bodenrichtwertzone ein Bodenrichtwert zu geordnet werden muss. Dieser Vorgabe ist der Gutachterausschuss Frankfurt mit den Bodenrichtwerten zum 01.01.2012 nachgekommen. Die Bodenrichtwert-Richtlinie legt zudem fest: „Im Grenzbereich des baulichen Innen- und Außenbereichs sind der Abgrenzung der Bodenrichtwertzone soweit vorhanden Satzungen nach § 34 Absatz 4 BauGB zu Grunde zu legen. Danach können einzelne Außenbereichsflächen als Innenbereich qualifiziert werden, wenn die einbezogen Flächen durch die bauliche Nutzung der angrenzenden Flächen entsprechend geprägt sind. In diesem Zusammenhang wurde auch der Bereich östlich der Rennbahnstraße als Innenbereich eingestuft. Da der Gutachterausschuss allgemeine Lagewerte zu ermitteln hat, sollen für Einzelliegenschaften keine separaten Bodenrichtwertzonen gebildet werden. Daher wurde der Bereich der benachbarten Richtwertzone (Wohnungsnutzung/Mehrfamilienhäuser) zugeschlagen, obwohl die derzeitige Festlegung hier keine Wohnnutzung vorsieht. Grundsätzlich ist bei der Anwendung des Bodenrichtwertes für die Bewertung einer Einzelliegenschaft zu prüfen, ob der Wert in Hinblick auf Entwicklungszustand und der Art und dem 2 Maß der baulichen Nutzung zutrifft. Die derzeitige Nutzung ist eine Sportfläche mit aufstehenden Zweckgebäuden und muss danach bewertet werden. Dies gilt genauso für das zukünftige Planungsrecht. Die DFB-Flächen werden insgesamt als Sondergebiet festgesetzt, so dass sich bereits hieraus der zu Grunde gelegte Richtwert von 50 € erläutert. Im Übrigen ist die Nutzung der DFB-Flächen als nicht-kommerziell zu bewerten und wird im Erbbauvertrag entsprechend festgeschrieben – unter Hinweis auf die derzeit gültige Satzung des DFB als gemeinnütziger Verein. Dieser Zweck wird im Erbbauvertrag gesichert. Der Magistrat hat die benannte Stellungnahme des Zentralamtes zum Anlass genommen den Magistratsvortrag vor Beschlussfassung zu ergänzen und die Gründe für die Abgabe des Grundstückes für 46 € anstatt des Bodenrichtwertes von 50 € erläutert. Die Fragestellung ist somit irreführend, weil sie den aktuellen Vortrag nicht berücksichtigt und eine Stellungnahme auf eine vorangegangen Version zugrunde legt. Die Gründe für eine Minderung des Richtwertes sind dem Vortrag zu entnehmen. Ein Verstoß gegen den Grundsatz einer Abgabe von Vermögensgegenständen zu ihrem vollen Wert ist daher aus Sicht des Magistrats nicht gegeben. gez.: Cunitz begl.: Groh-Schimpf 3