From: Sochet, Charni (NYSHCR) [mailto:Charni.Sochet@nyshcr.org] Sent: Thursday, June 09, 2016 5:40 PM To: Cezary Podkul Cc: Marcelo Rochabrun; nyshcr.sm.pressoffice Subject: RE: Follow-up on Gov. Cuomo J-51 announcement   Cezary – HCR responses to your questions – are below – in red – and it’s from an agency spokeswoman:   1 – Regarding your answer to question #7: Please send me a copy of the letter as sent by DHCR and I will gladly remove the  reference to privileged and confidential. Some letters that I’ve seen have it, some don’t. Please give me your official copy, and  that will take care of this issue.     The attached letter is a redacted template that was sent to owners.      2 – Regarding the issue of why this compliance initiative is necessary in the first place, we will be publishing the original  1995/1996 correspondence between Belkin, Burden, Wenig & Goldman and DHCR attorneys and the then‐assistant  commissioner, Darryl Seavey, who wrote the January 1996 letter that said luxury deconotrol was “feasible” in apartment  buildings receiving J51 benefits. As we know from the Roberts decision, in retrospect, this was an erroneous opinion and it led to  the illegal decontrol of apartments cited in your January 6th press release. Please review the 1995/1996 correspondence and let  me know any comment the DHCR wishes to provide. Most importantly, we’d like to know how did this letter become the official  policy of DHCR?     We would not be able to speak about the actions of a former official of the agency and policy dated nearly 20 years ago during  another administration.       3 – Sherwin Belkin, one of the lead attorneys at Belkin, Burden, Wenig & Goldman, told us in response to the correspondence  that everything DHCR did after issuing the January 1996 letter – all of its policies, procedures, manuals, forms – were consistent  with Darryl Seavey’s 1996 letter and that, therefore, the real estate industry had a right to rely on Mr. Seavey’s letter as an  official policy of DHCR with respect to luxury decontrol in J51 apartments. However, operational bulletin 95‐3, attached here for  reference, explicitly forbid luxury decontrol in J51 apartments (please see page 5 of the bulletin). In December, 2000, DHCR  adopted regulations that, for the first time, permitted deregulation, so it looks like Mr. Belkin’s claim that all the agency’s  policies were consistent with the 1996 letter is not correct. Please comment on this. Why did the agency publish an operational  bulletin, 95‐3, that forbid luxury decontrol at the same time as an assistant commissioner, Darryl Seavey, OK’d it in a private  letter to Mr. Belkin?      We would not be able to speak about the actions of a former official of the agency and policy dated nearly 20 years ago during  another administration.      4 – In September 2000, when DHCR codified the substance of the Seavey letter into its regulations, HPD wrote to DHCR the  attached letter. The letter mentions on page 3, bullet point 5, that DHCR’s proposed regulations were at odds with New York  City laws governing the J51 benefit and that they allowed deregulation of apartments that were not intended to be deregulated.  Why did DHCR promulgate regulations that conflicted with city statutes regarding the J51 benefit, 28 RCNY § 5‐03(F), and why  did the agency ignore HPD’s September 2000 warning that DHCR rules were inconsistent with city statutes on this issue? Did this  leave the door open to the legal challenge that came with the Roberts case?     The J‐51 compliance initiative was implemented only after the law in this area received further clarification in recent years.      5 – Mr. Seavey’s 1996 letter says that, when luxury decontrol is applied before a J51 benefit expires, the benefit must be  reduced proportionately. Does DHCR have any knowledge whether J51 benefits were, in fact, reduced in cases where landlords  took apartments out of rent stabilization using luxury decontrol?     The City agency administering the J‐51 tax benefit would have jurisdiction over how the benefit is applied.   2    6 – One of the buildings we feature in our story is 945 West End Avenue in Assemblymember Daniel O’Donnell’s district on the  Upper West Side. In May 2014, Amb. O’Donnell received an anonymous tip from a tenant that the building’s landlord, Paul  Bogoni, was illegally deregulating apartments in violation of the precedent set by the 2009 Roberts decision. Mr. O’Donnell  asked the DHCR’s Tenant Protection Unit to look into the issue and in August 2014, the TPU sent the attached letter to Mr.  Bogoni informing him that he could not take apartments out of rent stabilization during the receipt of J51 benefits. The TPU  asked Mr. Bogoni to get into compliance by 1) immediately registering his apartments for rent stabilization, and 2) offering the  tenants rent‐stabilized leases. To your knowledge, has Mr. Bogoni complied with the August 2014 to the satisfaction of the TPU?  If not, did TPU ever seek any penalties against Mr. Bogoni? If so, what penalties?      A review of the internal agency database indicates that for the past two years (2014 and 2015) the owner has complied and  submitted building and apartment registrations.      7 – One of the 945 West End Avenue tenants affected by this issue, Steve Townsend, has organized his neighbors to file a joint  lawsuit against Mr. Bogoni’s firm, B‐U Realty. A copy of the lawsuit is attached. As relief, the tenants are seeking, among other  things, a declaration determining the legal rents for the tenants’ apartments, a declaration directing B‐U Realty to offer the  tenants rent‐stabilized leases at the legally‐required rents for their apartments.  and overcharge awards, with treble damages,  plus interest. Mr. Townsend said the tenants filed their lawsuit because Mr. Bogoni ignored the TPU letter and did not issue  them proper‐rent stabilized leases with the rents adjusted to the legally‐required levels. Mr. Townsend, for example, has  calculated that his rent should be $962 instead of the $5,100 stabilized lease renewal he was offered by Mr. Bogoni in 2015  (copy attached). Why do the tenants need to go to court to get this relief? Why did the TPU not require Mr. Bogoni to  recalculate rents when it ordered him to abide by rent stabilization law in August 2014? Does the DHCR lack the authority to  compel landlords to recalculate rents in accordance with rent stabilization laws?      The tenants have a statutory right/choice to go to court or to file a complaint with the Office of Rent Administration, such as an  overcharge complaint, as the agency and the courts have concurrent jurisdiction.  Some tenants chose to go to court and others  filed with ORA.     When ORA processes overcharge complaints it sets the legal regulated rent if the rent being collected is too high.      8 – I interviewed Assemblymember O’Donnell, who is sponsoring a bill, A9621, that would require DCHR to annually notify  tenants in J51 apartments that they are subject to rent stabilization as a result of those tax benefits. The bill would not impact  DHCR’s current J51 compliance initiative, though Mr. O’Donnell said he believes DHCR should inform tenants as well as landlords  about the compliance initiative. Please respond to this Mr. O’Donnell: Do you agree? If not, please explain the rationale for  notifying landlords but not tenants in this compliance initiative.      This is a compliance initiative for owners, and so letters are addressed to landlords. To comply, owners must re‐register these  apartments with the Office of Rent Administration in the 2016 registration cycle and provide each tenant with a stabilized lease  renewal offer, as required by the Rent Stabilization Code, prior to the expiration of his or her current lease.       Lastly, if there is anything else you would like the public to understand about the J51 compliance initiative we haven’t already  covered, please let us know.     Tenants who would like to find out if their apartment has been unlawfully deregulated or if they are being otherwise deprived of  rights that come with rent stabilization (such as renewal leases in specific circumstances or protection against unlawful  reductions in services) should contact DHCR’s Office of Rent Administration at 718‐739‐6400.                                    3 From: Cezary Podkul [mailto:Cezary.Podkul@propublica.org]   Sent: Thursday, June 02, 2016 4:33 PM  To: Sochet, Charni (NYSHCR)   Cc: Marcelo Rochabrun ; nyshcr.sm.pressoffice   Subject: RE: Follow‐up on Gov. Cuomo J‐51 announcement  Importance: High    Hi Charni,    Thank you for these responses. Just to give you an update, the story is slated for next week. In the meanwhile, there are a few  follow‐up questions that came up as we were finishing up our reporting. Can you please take a look at them and let us know the  answers by end of day Monday, June 6?    1 – Regarding your answer to question #7: Please send me a copy of the letter as sent by DHCR and I will gladly remove the  reference to privileged and confidential. Some letters that I’ve seen have it, some don’t. Please give me your official copy, and  that will take care of this issue.    2 – Regarding the issue of why this compliance initiative is necessary in the first place, we will be publishing the original  1995/1996 correspondence between Belkin, Burden, Wenig & Goldman and DHCR attorneys and the then‐assistant  commissioner, Darryl Seavey, who wrote the January 1996 letter that said luxury deconotrol was “feasible” in apartment  buildings receiving J51 benefits. As we know from the Roberts decision, in retrospect, this was an erroneous opinion and it led to  the illegal decontrol of apartments cited in your January 6th press release. Please review the 1995/1996 correspondence and let  me know any comment the DHCR wishes to provide. Most importantly, we’d like to know how did this letter become the official  policy of DHCR?    3 – Sherwin Belkin, one of the lead attorneys at Belkin, Burden, Wenig & Goldman, told us in response to the correspondence  that everything DHCR did after issuing the January 1996 letter – all of its policies, procedures, manuals, forms – were consistent  with Darryl Seavey’s 1996 letter and that, therefore, the real estate industry had a right to rely on Mr. Seavey’s letter as an  official policy of DHCR with respect to luxury decontrol in J51 apartments. However, operational bulletin 95‐3, attached here for  reference, explicitly forbid luxury decontrol in J51 apartments (please see page 5 of the bulletin). In December, 2000, DHCR  adopted regulations that, for the first time, permitted deregulation, so it looks like Mr. Belkin’s claim that all the agency’s  policies were consistent with the 1996 letter is not correct. Please comment on this. Why did the agency publish an operational  bulletin, 95‐3, that forbid luxury decontrol at the same time as an assistant commissioner, Darryl Seavey, OK’d it in a private  letter to Mr. Belkin?    4 – In September 2000, when DHCR codified the substance of the Seavey letter into its regulations, HPD wrote to DHCR the  attached letter. The letter mentions on page 3, bullet point 5, that DHCR’s proposed regulations were at odds with New York  City laws governing the J51 benefit and that they allowed deregulation of apartments that were not intended to be deregulated.  Why did DHCR promulgate regulations that conflicted with city statutes regarding the J51 benefit, 28 RCNY § 5‐03(F), and why  did the agency ignore HPD’s September 2000 warning that DHCR rules were inconsistent with city statutes on this issue? Did this  leave the door open to the legal challenge that came with the Roberts case?    5 – Mr. Seavey’s 1996 letter says that, when luxury decontrol is applied before a J51 benefit expires, the benefit must be  reduced proportionately. Does DHCR have any knowledge whether J51 benefits were, in fact, reduced in cases where landlords  took apartments out of rent stabilization using luxury decontrol?    6 – One of the buildings we feature in our story is 945 West End Avenue in Assemblymember Daniel O’Donnell’s district on the  Upper West Side. In May 2014, Amb. O’Donnell received an anonymous tip from a tenant that the building’s landlord, Paul  Bogoni, was illegally deregulating apartments in violation of the precedent set by the 2009 Roberts decision. Mr. O’Donnell  asked the DHCR’s Tenant Protection Unit to look into the issue and in August 2014, the TPU sent the attached letter to Mr.  Bogoni informing him that he could not take apartments out of rent stabilization during the receipt of J51 benefits. The TPU  asked Mr. Bogoni to get into compliance by 1) immediately registering his apartments for rent stabilization, and 2) offering the  tenants rent‐stabilized leases. To your knowledge, has Mr. Bogoni complied with the August 2014 to the satisfaction of the TPU?  If not, did TPU ever seek any penalties against Mr. Bogoni? If so, what penalties?     4 7 – One of the 945 West End Avenue tenants affected by this issue, Steve Townsend, has organized his neighbors to file a joint  lawsuit against Mr. Bogoni’s firm, B‐U Realty. A copy of the lawsuit is attached. As relief, the tenants are seeking, among other  things, a declaration determining the legal rents for the tenants’ apartments, a declaration directing B‐U Realty to offer the  tenants rent‐stabilized leases at the legally‐required rents for their apartments.  and overcharge awards, with treble damages,  plus interest. Mr. Townsend said the tenants filed their lawsuit because Mr. Bogoni ignored the TPU letter and did not issue  them proper‐rent stabilized leases with the rents adjusted to the legally‐required levels. Mr. Townsend, for example, has  calculated that his rent should be $962 instead of the $5,100 stabilized lease renewal he was offered by Mr. Bogoni in 2015  (copy attached). Why do the tenants need to go to court to get this relief? Why did the TPU not require Mr. Bogoni to  recalculate rents when it ordered him to abide by rent stabilization law in August 2014? Does the DHCR lack the authority to  compel landlords to recalculate rents in accordance with rent stabilization laws?     8 – I interviewed Assemblymember O’Donnell, who is sponsoring a bill, A9621, that would require DCHR to annually notify  tenants in J51 apartments that they are subject to rent stabilization as a result of those tax benefits. The bill would not impact  DHCR’s current J51 compliance initiative, though Mr. O’Donnell said he believes DHCR should inform tenants as well as landlords  about the compliance initiative. Please respond to this Mr. O’Donnell: Do you agree? If not, please explain the rationale for  notifying landlords but not tenants in this compliance initiative.    Lastly, if there is anything else you would like the public to understand about the J51 compliance initiative we haven’t already  covered, please let us know.    Thank you,    Cezary      From: Sochet, Charni (NYSHCR) [mailto:Charni.Sochet@nyshcr.org] Sent: Friday, May 13, 2016 12:54 PM To: Cezary Podkul Cc: Marcelo Rochabrun Subject: RE: Follow-up on Gov. Cuomo J-51 announcement   Cezary –      Here are your questions‐ with responses– in red – and it’s coming from an agency spokeswoman.    1. Is DHCR providing landlords with any sort of amnesty regarding potential overcharges? The FAQ about the J51 initiative  says that “no additional penalties will be imposed by DHCR for not amending past registrations.” And why is this  compliance with this initiative “voluntary”?  We are providing clarity as to what registration is required, and we will continue to vigorously enforce the rent laws.      2. The FAQ says that the J51 initiative “has resulted in increased compliance in registration of improperly deregulated  apartments.” It’s confusing that DHCR is touting results on an initiative that only begins in April. Can you give specifics on  what this means?  Letters to owners were issued in January, and owners are taking steps to comply.     3. The FAQ also says that owners do not need to file previous registrations, just a current registration starting April 1,  2016. Is DHCR going to demand past registrations at some point in time?    The initiative seeks compliance by owners in the current registration cycle.       4. Will DHCR take the initiative to direct landlords to provide tenants with rent refunds if they have been overcharged?  Will DHCR mine its own data – just like it did with this J51 initiative – to provide tenants with information about their  right to refunds and an estimate of how much they may be entitled to?   Tenants who believe they have been overcharged can file a complaint with DHCR by calling 718‐739‐6400.     5 5. The J51 FAQ says landlords “may” recalculate rents. Why “may” instead of “shall”? Why don’t they instruct landlords to  tell tenants about that there may have been overcharges and they have rights to refunds?  Tenants and landlords may find themselves in any number of different circumstances; the FAQ doesn’t address them  all.       6. What are the penalties for not complying with the J51 initiative? What sanctions are allowed, and what sanctions will  DHCR pursue?  We will vigorously continue to enforce the rent laws.     7. Why are the letters sent to landlords about the J51 initiative labeled ‘privileged and confidential’? Why were tenants  not notified about the J51 initiative and that they may be in line for refunds? Why were only landlords notified?  The letters DHCR sent to landlords are not labelled “Privileged and Confidential.”       And here are the previous responses to the other questions.      From: Sochet, Charni (NYSHCR) [mailto:Charni.Sochet@nyshcr.org] Sent: Thursday, March 17, 2016 6:58 PM To: Cezary Podkul Cc: Marcelo Rochabrun Subject: RE: Follow-up on Gov. Cuomo J-51 announcement     Cezary –      Here’s the information – in red – and again it’s coming from an agency spokeswoman.        1. Can you please provide us a breakdown of buildings and apartment unit counts, by borough, that are affected by this  issue?   This NY Post article includes building counts, but not apartment counts:  http://nypost.com/2016/01/06/cuomo‐order‐would‐restore‐50000‐rent‐protection‐apartments/     The Office of Rent Administration identified nearly 4,200 buildings that received J‐51 abatements between 1994 and  2015.    547       Bronx  859       Brooklyn  1986     Manhattan  741       Queens  16         Staten Island  Total……………..4149        2. Can you please clarify who exactly got this letter? Is it just landlords that are CURRENTLY receiving J51 benefits while  claiming apartments to be exempt, or also landlords who PREVIOUSLY accepted J51 benefits while claiming exemptions,  even if the benefits have since lapsed? Please clarify.  HCR sent the letter to owners of properties currently receiving J‐51 benefits, who have treated tenants as deregulated  or exempt based on high‐rent vacancy.      Letters also went out to owners of buildings with expired J‐51 benefits who have deregulated units based on high‐rent  vacancy, if the tenant occupying the apartment at the time J‐51 benefits expired (or their legal successor) remains as the  current tenant.     6 Owners must re‐register these apartments with the Office of Rent Administration in the 2016 registration cycle and  provide each tenant with a stabilized lease renewal offer, as required by the Rent Stabilization Code, prior to the  expiration of his or her current lease.         Finally, the letter explicitly mentions the Roberts vs. Tishman Speyer decision as the reason for this compliance  initiative. The Roberts decision, however, was finalized in 2011 when the appeals court affirmed the Oct. 2009 decision  in favor of the tenants.  Yet the J51 compliance initiative wasn’t announced until January 2016, about four years after  the appellate decision. What took the state so long to act on this issue? Why begin pursuing this now, instead of in  2011? Was the timing politically motivated by the ongoing feud between Gov. Cuomo and Mayor de Blasio?  The J‐51 compliance initiative was implemented only after the law in this area received further clarification in recent  years.      HCR now is using internal data to identify apartments that have left the rent regulation system while cross referencing  those units with buildings receiving the J‐51 tax abatement.         4. How long is the period of voluntary compliance mentioned in your statement? When did it begin, and when does it  end?  The period of voluntary compliance is open for four months beginning on April 1, 2016, and registrations under this  initiative are due by July 31, 2016.      3.    Best,  Charni        From: Cezary Podkul [mailto:Cezary.Podkul@propublica.org]   Sent: Tuesday, March 15, 2016 5:27 PM  To: Sochet, Charni (NYSHCR) ; nyshcr.sm.pressoffice   Cc: Marcelo Rochabrun   Subject: RE: Follow‐up on Gov. Cuomo J‐51 announcement     Hi Charni,     One more question to add to the follow‐up questions:     4) How long is the period of voluntary compliance mentioned in your statement? When did it begin, and when does it end?     Thank you,    Cezary        From: Cezary Podkul Sent: Tuesday, March 15, 2016 4:43 PM To: 'Sochet, Charni (NYSHCR)'; nyshcr.sm.pressoffice Cc: Marcelo Rochabrun Subject: RE: Follow-up on Gov. Cuomo J-51 announcement Importance: High     Hi Charni,     This is Cezary writing with three quick follow‐up questions on the J51 letter:     7 1) Can you please provide us a breakdown of buildings and apartment unit counts, by borough, that are affected by this  issue?   This NY Post article includes building counts, but not apartment counts:  http://nypost.com/2016/01/06/cuomo‐order‐would‐restore‐50000‐rent‐protection‐apartments/     2) Can you please clarify who exactly got this letter? Is it just landlords that are CURRENTLY receiving J51 benefits while  claiming apartments to be exempt, or also landlords who PREVIOUSLY accepted J51 benefits while claiming exemptions,  even if the benefits have since lapsed? Please clarify.     3) Finally, the letter explicitly mentions the Roberts vs. Tishman Speyer decision as the reason for this compliance  initiative. The Roberts decision, however, was finalized in 2011 when the appeals court affirmed the Oct. 2009 decision  in favor of the tenants.  Yet the J51 compliance initiative wasn’t announced until January 2016, about four years after  the appellate decision. What took the state so long to act on this issue? Why begin pursuing this now, instead of in  2011? Was the timing politically motivated by the ongoing feud between Gov. Cuomo and Mayor de Blasio?     Please let us know the answers to the above questions by Thursday and include my colleague Marcello, CC’d here, on all  correspondence.     Thank you,    Cezary        From: Sochet, Charni (NYSHCR) [mailto:Charni.Sochet@nyshcr.org] Sent: Thursday, March 10, 2016 4:37 PM To: Cezary Podkul Cc: nyshcr.sm.pressoffice Subject: FW: Follow-up on Gov. Cuomo J-51 announcement     Cezary  ‐      Here you go – and it’s coming from an HCR spokeswoman:      “This is a period during which landlords can voluntarily bring their registrations into compliance. DHCR’s letter  advised owners of existing obligations.  It is DHCR’s expectation that this initiative will help tenants by spurring  voluntary compliance by landlords. After this period of voluntary compliance, DHCR will pursue any owners who  fail to come into compliance with the law.  DHCR expects full compliance.        “Tenants who would like to find out if their apartment has been unlawfully deregulated or if they are being  otherwise deprived of rights that come with rent stabilization (such as renewal leases in specific circumstances  or protection against unlawful reductions in services) should contact DHCR’s Office of Rent Administration at  718‐739‐6400.”     Best,  Charni        From: Frank Sobrino [mailto:Frank.Sobrino@exec.ny.gov] Sent: Tuesday, March 08, 2016 12:52 PM To: Cezary Podkul Subject: RE: Follow-up on Gov. Cuomo J-51 announcement   Hi Cezary.  I hope you’re well.    Your questions will be addressed by DHCR.      8 DHCR contact information:   Catie Marshall, catie.marshall@nyshcr.org, 212‐872‐0679.    Thank you.    ‐‐Frank       From: Cezary Podkul [mailto:Cezary.Podkul@propublica.org]   Sent: Monday, March 07, 2016 6:54 PM  To: Frank Sobrino   Cc: Press Office   Subject: Follow‐up on Gov. Cuomo J‐51 announcement  Importance: High     Hi Frank,     This is Cezary from ProPublica, writing with an urgent query. It is a follow‐up question regarding the Governor’s January press  release about landlords receiving J‐51 benefits being brought back into compliance for having falsely claimed exemption from  rent stabilization laws:  https://www.governor.ny.gov/news/governor‐cuomo‐launches‐initiative‐return‐thousands‐new‐york‐city‐apartments‐rent‐ regulation     I understand that the attached latter is now being mailed by the state to landlords asking them to get into compliance with the  rules of the J51 program. I have a few questions about this for the Governor’s office:     1) Why is DHCR notifying the landlords, and asking them to notify tenants once they get into compliance? This seems  problematic since there is no mechanism in place to make sure that landlords do indeed comply with the letter. For  example, if I am a landlord and I get this letter and I ignore it, the tenant will never know. Please comment.  2) Has the state mailed letters to each tenant in each building affected by this issue to let them know they are in J51  properties that should be rent‐stabilized? If not, why is the state wholly outsourcing this responsibility to landlords? Isn’t  it the state’s job to let tenants know?  3) If a landlord ignores this letter, how will the tenant ever know that they were supposed to have benefitted from the  initiative announced in your January 6 press release?   4) Why are these letters marked ‘PRIVILIGED AND CONFIDENTIAL’? Since there are millions of public tax dollars at stake,  shouldn’t this proceeding be public? Please comment.  5) Will the Governor’s office release the list of landlords receiving this letter? If not, why now?  6) Another problematic with this letter is that it merely requires landlords to register their apartments for rent  stabilization. It makes no reference to correcting the rents to levels where the rent should have been had the landlord  not unlawfully decontrolled the apartment and collected higher rents. Please comment.   7) Why is the DHCR not requiring that landlords correct their rents when they bring these units back on to the rent‐ stabilization rolls? Why is the mere registration of an illegal rent attained through inappropriate use of luxury decontrol  good enough for DHCR?  8) Given DCHR’s record of not caring whether landlords register their buildings for rent‐stabilization, who will ensure that  landlords actually follow the directions in this letter and in fact register?  9) Is there any measure at all to keep landlords accountable and to make sure they will do what the state is asking them to  do? Or is the Governor simply claiming credit for bringing 50,000 J‐51 apartments back into rent regulation without  doing anything to ensure that the number announced in the press release becomes a reality?     Please note these questions are for the Governor’s office, not for DHCR.     Please confirm receipt and let me know your answers by Wednesday. Happy to discuss by phone: 917‐512‐0218.     Thanks,     9