Groupement commercial du Bas-Rhin EUROMETROPOLE DIAGNOSTIC DES CENTRALITES & FEUILLE DE ROUTE Phase I. Le bilan stratégique partagé - synthèse 3 rue Villedeneu / 22400 Lamballe 126 bd Haussmann / 75800 Paris Tel. 02 96 50 55 01 www.lestoux-associes.com Un changement de modèle commercial 2 Un nouvel urbanisme commercial De nouveaux modes de consommation Un nouveau contexte règlementaire Un nouveau contexte financier Une croissance des sans précédent des surfaces commerciales et une croissance des loyers qui créent un véritable effet ciseau. Senior economy, nouvelles mobilités, circuits courts, e-commerce, la proximité se ré-invente. Le commerce rentre progressivement dans le champ de l’urbanisme général et les Communautés de Communes prennent la compétence commerce De nouveaux partenariats à imaginer pour régénérer les espaces commerciaux avec moins de fonds publics. Eurométropole – Diagnostic des centralités OCT. 2017 @ Un changement de modèle commercial 3 0 > » , . . . , @ ESÈSËSÊCÈËPOLE Strasbour .€U G … ”…… Eurometropole — Diagnostic des centrahtes OCT. 2017 DU - … eurometropole Les 4 fonctions d’une centralité 4 Quatre fonctions stratégiques à intégrer comme pivot de la vision stratégique d’une centre-ville. 4 fonctions fondamentales qui agissent comme des facteurs de commercialité. Eurométropole – Diagnostic des centralités AVR. 2018 Modèle de fonctionnement et grandes étapes 5 Comprendre les enjeux (Conférence) Bilan d’attractivité des centralités Bilan des actions prioritaires Axes pour la Feuille de route Eurométropole – Diagnostic des centralités AVR. 2018 Le tableau de bord et ses indicateurs 6 Une fiche d'analyse construite autour 5 de 25 indicateurs permettant de bénéficier d'une matrice synthétique pour évaluer la position et l'attractivité de chacune des centralités du territoire. Ces indicateurs sont ventilés dans quatre thèmes : sociodémographiques, commerciaux, urbains et de polarité. Indicateurs urbains Ils analysent la praticité de la centralité et le niveau d'attractivité de l'espace public. De même, ils posent un regard objectif sur l'architecture du cœur de ville ou de quartier. 5 5 Indicateurs sociodémographiques Indicateurs de polarité Ils permettent d'identifier la dynamique démographique du territoire puis de comprendre la structuration de la population. 10 Indicateurs commerciaux Ils renseignent le niveau et la composition de l'activité commerciale en offre traditionnelle et en moyennes et grandes surfaces. L'analyse permet d'identifier les secteurs qui fonctionnent et ceux qui déclinent mais également d'anticiper les potentielles mutations. Ils mettent en évidence les facteurs de centralité, autres que le commerce. Soit, les équipements de santé et les équipements nonmarchands. Des équipements créateurs de flux qui favorisent la fréquentation des commerces et confèrent à la centralité une mixité fonctionnelle. Eurométropole – Diagnostic des centralités AVR. 2018 Les 4 fonctions d’une centralité 7 Une matrice d'analyse de 25 indicateurs complétée par une B analyse spatiale de Evaluation des 4 fonctions de la centralité l'organisation de chaque centralité permettant d'illustrer la spatialisation de l'offre commerciale mais également d'identifier les principaux enjeux urbains de la centralité. Une évaluation des 4 fonctions de la centralité permettant d'identifier les fonctions où ils semblent prioritaires d'agir pour conforter le rôle de la centralité à l'échelle de son territoire. A Cartographie de la centralité Une cartographie de la centralité identifiée avec une géolocalisation des commerces par secteur d'activité puis une identification des principaux enjeux spatiaux. C Les pistes de réflexion La définition de premières pistes de réflexion résultant de l'analyse globale de la centralité et visant à améliorer son attractivité globale sur le long terme. Eurométropole – Diagnostic des centralités AVR. 2018 Partie I. Les indicateurs de structuration commerciale du territoire A. Les indicateurs sociodémographiques 3 rue Villedeneu / 22400 Lamballe 126 bd Haussmann / 75800 Paris Tel. 02 96 50 55 01 www.lestoux-associes.com Les indicateurs sociodémographiques +1,9 % 20,9 % 40,4 % 151 L’Eurométropole connaît une croissance importante sur l’ensemble de son territoire avec une augmentation de +1,9% entre 2009 et 2014. Cette dynamique est plus faible à l’échelle de la ville pôle avec une évolution de +1,6% sur la même période. La part des plus de 60 ans progresse sur le territoire de +1,7 pts. Cette évolution est plus marquée sur la seconde couronne avec une augmentation de +2,8 pts. Par ailleurs la part des moins de 15 ans reste stable sur l’Eurométropole avec une légère hausse de +0,2 pt. Le taux de renouvellement des ménages important sur l’Eurométropole fixe des enjeux essentiels d’attractivité à l’échelle du territoire. Ce niveau de renouvellement est particulièrement élevé sur Strasbourg avec un taux de 46,6%. La concentration d’emplois à Strasbourg souligne une forte attractivité de cette polarité en terme d’emplois d’autant que cet indicateur a connu une augmentation de 3 pts depuis 2009. 9 Strasbourg Eurométropole hors Eurométropole Strasbourg Bas-Rhin Population 2014 (Insee 2017) 276 170 207 987 484 157 1 112 815 Population 2009 271 708 203 268 474 976 1 094 435 Evolution 2009-2014 + 1,6 % + 2,3 % + 1,9 % + 1,7 % 2009 2014 2009 2014 2009 2014 2009 2014 % personnes plus de 60 ans 17,4 % 18,3 % 21,5 % 24,3 % 19,2 % 20,9 % 20,2 % 22,5 % % personnes <15 ans 16,9 % 17,2 % 17,2 % 17,2 % Médiane des revenus par UC 2013 Nb ménages 2014 (Evolution des ménages 09-14) 17,2 % 17,8 % 17,4 % 17 % 17 548 22 056 19 604 21 495 130 299 (+ 1,8 %) 91 007 (+ 4 %) 221 305 (+ 2,7 %) 478 985 (+ 4 %) % ménages personne seule 2014 46,1 % 46,1 % 31,6 % % ménages familles avec enfant (parmi nb ménages) 2014 29,7 % 29,5 % 36,8 % 37,9 % 32,5 % % ménages emménagés <5 ans 2014 Nb emplois 2014 (et évolution depuis 2009) Indicateur de concentration d’emplois 2014 (nb emplois/actifs occupés) Taux de vacance en logements 33 % 40,2 % 40,7 % 31,5 % 32,8 % 33 % 37,2 % 38,5 % 46,6 % 31,5 % 40,4 % 32,6 % 160 631 (0 %) 86 153 (- 1,2 %) 246 784 (- 0,4 %) 464 875 (0 %) 151 96 126 96 7,6 % 6,2 % 7% 7,5 % Eurométropole – Diagnostic des centralités AVR. 2018 Partie I. Les indicateurs de structuration commerciale du territoire B. Les indicateurs commerciaux I. L'offre traditionnelle 3 rue Villedeneu / 22400 Lamballe 126 bd Haussmann / 75800 Paris Tel. 02 96 50 55 01 www.lestoux-associes.com L'offre commerciale traditionnelle (commerce < 300m²) Spatialisation de l'offre à l'échelle de l'Eurométropole L'Eurométropole de Strasbourg regroupe un total de 6330 commerces et services de moins de 300 m² de surface commerciale. 62% d'entre eux se trouvent implantés au sein d'une centralité commerciale soit plus de la moitié de l'offre. Un taux avoisinant la moyenne habituellement observée qui est de 60% environ. 62 % < 30% +9.6% 11 Localisation & évolution (2012-2017) de l'offre commerciale traditionnelle à l'échelle de l'Eurométropole Plusieurs communes sont caractérisées par l'existence de zones commerciales réduisant ainsi considérablement la part de commerces implantés en centralité. En effet, 8 communes sur 32 concentrent moins de 30% de l'offre commerciale sur leur centre-ville. L'évolution du nombre de commerces traditionnels sur les communes de l'Eurométropole de 2012 à 2017. Un taux très largement variable selon les territoires. Etiquettes : * Nom commune * Nombre de commerces sur la commune * Evolution du nombre de commerces depuis 2012 *Quartiers du centre-ville de Strasbourg : Hypercente, Gare-Tribunal, Bourse Krutenau-Esplanade, Contades Orangerie, Forêt Noire Vauban. Source : Fichiers commerces CCI (2012-2017) Evolution nombres de commerces hors commerces en CHR, hygiène-Santé-Beauté, services et automobiles) Eurométropole – Diagnostic des centralités AVR. 2018 Partie I. Les indicateurs de structuration commerciale du territoire B. Les indicateurs commerciaux II. L'offre en Grandes & Moyennes Surfaces 3 rue Villedeneu / 22400 Lamballe 126 bd Haussmann / 75800 Paris Tel. 02 96 50 55 01 www.lestoux-associes.com L'offre commerciale en GMS Les densités en Grandes & Moyennes Surfaces 301 La densité en grandes surfaces alimentaires est inférieure de 18% par rapport à la moyenne nationale (364). Une densité révélant un décalage entre l'offre alimentaire existante sur le territoire et la croissance démographique observée sur certaines communes. 13 Densités en Grandes & Moyennes Surface par secteur d'activité (m² pour 1000 habitants) 364 Eurométropole 2016 301,0307,0 Eurométropole 2012 221,8221,9 182 175,0179,6 162 103,9 95,1 85,3 78,3 70 38 % +1,2 % France 126 Avec un taux de diversité commerciale de 38%, l'Eurométropole de Strasbourg affirme son rayonnement sur les territoires environnants. Ce taux a progressé de 1,2 point depuis 2012. Le plancher commercial a augmenté de 1,2% depuis 2012, soit 5 475 m² de surfaces supplémentaires. Une croissance de surfaces très modérée justifiée par une baisse de -1,5% du plancher commercial en GMS de 2012 à 2015 puis une reprise de +2.8% entre 2015 et 2016. Cette faible croissance des m² sur l'Eurométropole s’explique par la restructuration des enseignes COOP vers le groupe Carrefour, la restructuration du groupe Rapp (ameublement) et de la fermeture de Virgin (culture/loisirs). Evolution du nombre de m² en GMS (hors automobile) de 2012 à 2016 470 000 465 000 466 246 460 000 460 772 455 000 455 297 450 000 453 710 445 000 2012 2013 2015 2016 Source : Fichiers commerces CCI (Avril 2017) Eurométropole – Diagnostic des centralités AVR. 2018 L'offre commerciale en GMS Bilan de la structuration commerciale sur l'emploi +1,2% +4,7% L’Eurométropole est l’un des rares territoires observés qui a connu une baisse de son plancher des grandes et moyennes surfaces. Malgré les augmentations récentes des m² (entre 2014 et 2016) l’évolution du plancher des GMS est inférieure à la croissance démographique (1,2% contre 2,2%) Autre phénomène rarement constaté, la filière commerce a significativement gagné des emplois, deux fois plus vite que la croissance du plancher des GMS. 14 Evolution des surfaces GMS par rapport à la population et à l'emploi dans la filière commerce (Eurométropole de Strasbourg – Indice 100 en 2012) 105 104,7 104 103 102,1 102,3 102 101 100,4 100,5 100 100 100,0 98,8 99 102,0 100,9 99,7 101,6 101,2 102,2 101,3 98,5 97,6 98 97 96 95 2012 2013 2014 2015 2016 Population Plancher commercial (GMS) Établissements commerciaux Emplois dans le commerce 2012 2013 2014 2015 2016 Population 479 820 482 384 484 157 485 937 487 723 Plancher commercial (GMS) 460 772 455 297 449 887 453 710 466 246 Établissements commerciaux 5 727 5 748 5 840 5 861 5 854 Emplois dans le commerce 49 051 49 049 48 899 50 092 51 338 Source : Insee, CCI, Acoss Eurométropole – Diagnostic des centralités AVR. 2018 15 Partie II. Le bilan d'attractivité des centralités 3 rue Villedeneu / 22400 Lamballe 126 bd Haussmann / 75800 Paris Tel. 02 96 50 55 01 www.lestoux-associes.com Bilan des 4 fonctions sur le centre-ville de Strasbourg / La fonction économique : Le centre-ville de Strasbourg bénéficie d'une bonne attractivité commerciale grâce à un taux de diversité élevé lui permettant de polariser largement. La faible présence de locaux vacants sur le parcours marchand témoigne également de la bonne santé du centre-ville en matière de commerce. Par ailleurs, la forte présence de Cafés-Hôtels-Restaurants permet de dégager une ambiance conviviale et chaleureuse, en particulier sur l'hypercentre et de la quartier de Bourse. Toutefois, certains quartiers comme l'Orangerie ou Forêt Noire/Vauban souffrent d'une certaine tertiairisation de leur linéaire. 16 13,8 Note globale d'attractivité du centre-ville de Strasbourg (sur 20) / La fonction identité : Le centre-ville strasbourgeois bénéficie d'une identité forte liée à la préservation et la mise en valeur de son patrimoine bâti et de ses espaces publics participant ainsi à l'attractivité touristique de la ville. / La fonction habitat : Le centre-ville de Strasbourg est marqué par une inadaptation de son parc de logements aux nouveaux parcours résidentiels. En effet, le quartier de l'hypercentre ou encore de Bourse-Krutenau concentre une majorité de petits logements limitant ainsi l'attractivité des quartiers auprès des familles et ménages désireux de plus de surface. / La fonction services : Le cœur de ville de Strasbourg bénéficie de l'implantation d'équipements non marchands et de services médicaux structurants : pôles médicaux, cliniques, établissements en enseignement supérieur, équipement scolaires, cinémas, etc. Eurométropole – Diagnostic des centralités AVR. 2018 Bilan d’attractivité des centralités 17 Bilan d'attractivité des pôles de quartiers de Strasbourg Forte attractivité urbaine On compte 10 centralités de quartier sur la ville de Strasbourg (hors centre-ville), dont 4 regroupant plus de 90 commerces et 4 moins de 30 commerces. Cronenbourg On observe l'apparition de 2 groupes de centralités distinctes nécessitant des actions opérationnelles spécifiques : / Le premier groupe réunit les 4 centralités de quartier les plus importantes en nombre de commerces disposant d’une polarisation modérée, d’une bonne attractivité urbaine et d’une bonne attractivité commerciale. / Le second groupe est plus hétérogène en terme de polarisation et d’attractivité commerciale mais regroupe néanmoins les quartiers disposant d’un nombre de commerces plus modeste et d’une attractivité urbaine faible. / Les centralités du quartier Hautepierre et de Port du Rhin sont dissociées des deux groupes. Ces deux centralités sont en effet en phase de rénovation urbaine avec plusieurs programmes de logements associés à la création de locaux commerciaux en rez-de-chaussée qui apporteront un service de proximité complémentaire à l'existant (à mettre en perspective avec les potentiels commerciaux et démographiques). Robertsau Koenigshoffen Neudorf Faible polarisation Forte polarisation Port du Rhin Montagne Verte Hautepierre Meinau Neuhof Plus de 90 commerces Note commerce inférieure à 3 c Elsau De 30 à 89 commerces Moins de 30 commerces Faible attractivité urbaine Eurométropole – Diagnostic des centralités c Note commerce comprise entre 3 et 3.5 Note commerce supérieure à 3.5 AVR. 2018 Bilan d’attractivité des centralités 18 Les centralités structurantes Forte attractivité urbaine On compte 15 centralités structurantes à l'échelle du territoire de l'Eurométropole de Strasbourg (hors quartiers), soit 15 centralités regroupant plus de 15 commerces ou plus. Hoenheim A partir des fiches d'analyse déclinant 9 indicateurs commerciaux, 5 indicateurs urbains et 6 indicateurs de polarité, le mapping ci-contre illustre le bilan d'attractivité de chacune des centralités structurantes du territoire. On observe l'apparition de 3 formes de centralités distinctes nécessitant des actions opérationnelles relativement similaires : / Un premier profil formé de 5 centralités ayant une bonne attractivité commerciale ainsi qu'une bonne polarisation des équipements mais une attractivité urbaine plus mitigée. / Un second profil regroupant 4 centralités marquées par une attractivité commerciale et urbaine moyenne puis une faible polarisation de la centralité. / Un troisième profil comptant 6 centralités caractérisées par une attractivité commerciale et de polarité fragile puis par des indicateurs urbains peu attractifs. La Wantzenau Oberhausbergen Plobsheim Geispolsheim Shiltigheim Fegersheim IllkirchGraffenstaden Faible polarisation Forte polarisation Eckbolsheim Mundolsheim Reichstett Lingolsheim Vendenheim Bischheim Ostwald Plus de 30 commerces Faible attractivité urbaine Entre 20 et 30 commerces Entre 15 et 20 commerces Eurométropole – Diagnostic des centralités Note commerce supérieure à 3 Note commerce comprise entre 3 et 3.5 Note commerce inférieure à 3.5 AVR. 2018 Bilan d’attractivité des centralités Bilan d'attractivité des pôles de proximité À l’échelle de l’Eurométropole de Strasbourg, on recense 17 centralités de proximité qui se composent de moins de 15 commerces au sein de leur centralité 19 Mittelhausbergen Lipsheim Achenheim Niederhausbergen Les pôles de proximité peuvent se distinguer en 3 profils : / Une première catégorie regroupant 3 pôles modestes avec une bonne structuration commerciale, une polarisation correcte et une attractivité urbaine forte. / Une seconde catégorie ressentant 8 polarités présentant une structuration commerciale faible ou moyenne, une polarisation faible mais une bonne attractivité urbaine. / Une troisième catégorie comprenant 6 centralités avec une très faible polarisation et attractivités urbaines en plus dune structure commerciale limitée (excepté pour Eschau et Breuschwickersheim. Forte attractivité urbaine Holtzheim Entzheim Blaesheim Oberschaeffolsheim Hangenbieten Lampertheim Souffelweyersheim Faible polarité de la centralité Forte polarité de la centralité Eckwersheim Kolbsheim Eschau Breuschwickersheim Osthoffen Entre 10 et 15 commerces Wolfisheim Faible attractivité urbaine Entre 5 et 10 commerces Moins de 5 commerces Note commerce supérieure à 3 Note commerce comprise entre 3 et 3.5 Note commerce inférieure à 3.5 Eurométropole – Diagnostic des centralités AVR. 2018 Bilan d’attractivité des centralités Bilan des priorités d'actions 20 1 2 3 Requalification des locomotives alimentaires en centralité Développement d'opération mixte comprenant de l'habitat afin de diversifier l'offre en logements Création de pôles médicaux structurants afin de pérenniser la présence de professions médicales en centralité 4 5 6 Intervenir sur les entrées de ville afin de marquer l'arrivée en centralité Recentrer le commerce autour d'un espace central selon les potentiels afin de créer un effet de polarité attractif et maîtriser la périphérisation des activités Rénover les façades commerciales en cœur de ville souffrant d'un certain vieillissement Eurométropole – Diagnostic des centralités AVR. 2018