1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ
Rävala pst 3
10143 TALLINN
Telefon +372 66 84 700
Faks +372 66 84 701

Reg. nr 11036461
Swedbank 221024924925
KMKR EE100903599
1partner@1partner.ee
www.1partner.ee

Ekspertarvamuse nr:

1704/1216H

Käsitletav vara:

Elu- ja ärihoone

Vara aadress:

Tallinn, Kesklinna linnaosa, Toom-Rüütli tn 3 // 5

Tellija:

Eesti Keskerakond
Toom-Rüütli 3/5, Tallinna linn, 10130
Jaak Aab
Tel: 51 48 372

Tellija esindaja:

Ekspertarvamuse eesmärk:

Turuväärtuse
hindamine
määramise eesmärgil

Turuväärtus:

2 900 000 eurot

Hindamine teostatud:

01. – 30. detsember 2016

Hindaja:

Kinnitaja:

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Priit Rauk
Kutseline hindaja
Kutsetase III, HA051213
Mob 522 2075
Tel 668 4700

Kristi Sammal
Kutseline hindaja
Kinnisvara hindaja, tase 7, 116126
Tel 668 4700

Ekspertarvamuses on 12 lehekülge ja lisad
Hindamisaruanne on allkirjastatud digitaalselt.

müügihinna

 Sisukord

KOKKUVÕTE ............................................................................................................ 3
1. Hindamise alused .................................................................................................. 4
2. Hindamise lähteülesanne....................................................................................... 4
3. Hindamise lähteandmed ja vara ülevaatus ............................................................ 4
4. Ekspertarvamuse kehtivuse eeldused ja avalikustamine ....................................... 4
5. Omand................................................................................................................... 4
6. Vara kirjeldus ......................................................................................................... 5
6.1 Asukoht ............................................................................................................. 5
6.2 Krundi üldandmed ............................................................................................. 6
6.3 Hoonestus ......................................................................................................... 7
6.4 Hoone osad....................................................................................................... 8
7. Hindamine ............................................................................................................. 8
7.1 Hindamise lähtekohad ....................................................................................... 9
7.2 Eesti Keskerakonna omandis olevate korteriomandite turuväärtused eraldi ja
koos ........................................................................................................................ 9
7.3 Kogu hoonekompleksi turuväärtuse eeldusel, et kõik 5 korteriomandit
realiseeritakse ühtse varana ................................................................................. 11
8. Hindamistulemus ................................................................................................. 12
Ekspertarvamuse lisad ............................................................................................ 13
Asukoha skeem .................................................................................................... 13
Fotod .................................................................................................................... 14
Vastavuskinnitus standardite EVS 875 nõuetele ................................................... 20

Ekspertarvamus nr 1704/1216H
Tallinn, Kesklinna linnaosa,
Toom-Rüütli tn 3 // 5

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ
Rävala pst 3, 10143, Tallinna linn
Hindaja Priit Rauk
2

 KOKKUVÕTE
HINNATAVA VARA KOONDANDMED
Hinnatav vara

Omanik

Elu- ja ärihoone
Tallinn, Kesklinna linnaosa,
Toom-Rüütli tn 3 // 5
Eesti Keskerakond ja Tallinn

Katastritunnus

78401:101:4030

Aadress

Omandivorm
Kinnistu pindala, m

5 korteriomandit
2

Kinnistu hoonestus
Hoone netopind, m

983
Elu-/ ärihoone

2

Hoone üldseisukord

1 481,4
Vajab investeeringuid

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED
Turuväärtuse hindamine müügihinna määramise
Hinnangu eesmärk
eesmärgil
Ülevaatuse kuupäev
01.12.2016
Väärtuse kuupäev

01.12.2016

Hindamisaruande kuupäev

30.12.2016

Tellija

Eesti Keskerakond

Tellimusleping

Hinnang likviidsusele

19.12.2016
Üürilepingud
puuduvad
ja
juurdepääs
korteriomanditesse on tagatud
2 900 000 eurot (1 960 eur/m2 hoone netopinna
arvestuses)
Keskmine

Hindamistulemuse täpsus

Antud turusegmendi jaoks tavapärane

Käibemaks

Ei sisalda käibemaksu

Hindamise eeldused
Turuväärtus, eur

KOMMENTAARID
Korteriomandite turuväärtus koos eeldab, et kõik korteriomandid
realiseeritakse koos ühtse varana
HINDAMISTULEMUS
Aadressil Tallinn, Kesklinna linnaosa, Toom // Rüütli tn 3 // 5 asuva elu- ja ärihoone
turuväärtus on väärtuse kuupäeval 2 900 000 (kaks miljonit üheksasada tuhat)
eurot.
Hindaja:

Kinnitaja:

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Priit Rauk
Kutseline hindaja
Kutsetase III, HA051213

Kristi Sammal
Kutseline hindaja
Kinnisvara hindaja, tase 7, 116126

Ekspertarvamus nr 1704/1216H
Tallinn, Kesklinna linnaosa,
Toom-Rüütli tn 3 // 5

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ
Rävala pst 3, 10143, Tallinna linn
Hindaja Priit Rauk
3

 1. Hindamise alused
Hindamise alusteks olid:
Eesti Vabariigi seadusandlus
Vara hindamise standardiseeria EVS 875. Eesti Standardikeskus
Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu (EKHÜ) Heade Tavade Koodeks
2. Hindamise lähteülesanne
Turuväärtuse hindamine müügihinna määramise eesmärgil.
Kokkuleppel
tellijaga
ekspertarvamuse vormis.

on

käesolev

hindamisaruanne

koostatud

3. Hindamise lähteandmed ja vara ülevaatus
Hindamise lähteandmed
Tellija esindaja Jaak Aab maili teel edastatud hindamistellimus, 19.12.2016
Ehitise andmed: http://ehr.ee, 28.12.2016
Maa-ameti geoportaal: http://geoportaal.maaamet.ee, 28.12.2016
Kultuurimälestiste riiklik register www.muinas.ee, 28.12.2016
Toom-Rüütli 3 / 5 hoone korruste plaanid, OÜ Vana Tallinn, 02.06.2010
Tellija esindaja Jaak Aab ja Elmar Geine suuline informatsioon
Vara ülevaatus
Vara ülevaatuse kuupäev on 01.12.2016
Teostatud on vara väline ja siseruumide ülevaatus. Piirdutud on visuaalse
vaatlusega, teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi ja kasutatud ei ole
erivahendeid
Ülevaatus on teostatud 1Partner Kinnisvara hindaja Priit Rauk poolt ja tellija
esindaja Elmar Geine juuresolekul
4. Ekspertarvamuse kehtivuse eeldused ja avalikustamine
Hindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel:
hindajale edastatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõesed
vara ei koorma hinnangus nimetamata lepingud, mis mõjutavad selle
üürimäära
puuduvad võlgnevused kommunaalteenuste eest
5. Omand
Korteriomandi nr
Omandi
alusdokument
Omandivorm

1

Registriosa nr

18332301

2

M3

M4

M5

registriosa ärakiri kinnistusraamatust, 01.12.2016
korteriomand
25066401

18332401

18332501

Objekti aadress

Tallinna linn, Kesklinna linnaosa, Toom-Rüütli tn 3 // 5

Katastritunnus

78401:101:4030

Krundi pindala

983 m

Sihtotstarve

elamumaa 25%, ärimaa 75%

Ekspertarvamus nr 1704/1216H
Tallinn, Kesklinna linnaosa,
Toom-Rüütli tn 3 // 5

25066501

2

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ
Rävala pst 3, 10143, Tallinna linn
Hindaja Priit Rauk
4

 Mõttelise osa
suurus
Reaalosa suurus

2429/14814

1345/14814

1677/14814

4343/14814

5020/14814

242,9

134,,5

167,7

434,3

502,0
Eesti
Keskerakond

Omanik

Eesti Keskerakond

Koormatised

kanded puuduvad

Hüpoteegid

kohtulik
hüpoteek
summas
224 190 eurot
Midfield OÜ
(registrikood
11368743)
kasuks

Tallinn
märkus
üürilepingu kohta

kohtulik
hüpoteek
summas
120 102 eurot
Midfield OÜ
(registrikood
11368743)
kasuks

kanded puuduvad

kanded puuduvad
kohtulik hüpoteek
summas 456 387
eurot Midfield OÜ
(registrikood
11368743)
kasuks

Hindajal puudub info üürilepingu parameetrite kohta ja selle mõjuga ei ole hindamisel
arvestatud.
Hüpoteekidega tagatud nõuetega ei ole hindamisel arvestatud.
6. Vara kirjeldus
6.1 Asukoht
Piirkond
Objekti paiknemine
Juurdepääs
Piirkonna hoonestus

Parkimiskohad

Ühistransport
Teenindusasutused
Keskkond

Tallinn, Kesklinna linnaosa, Vanalinna asum, Toompea
hinnatav kinnistu paikneb Toompeal Toom-Rüütli tn
ääres, Raekoja platsist ca 600 m kaugusel
Toom-Rüütli tänavalt
vaadeldavas
piirkonnas
paiknevad
mitmed
riigiinstitutsioonid ja -asutused (Stenbocki maja,
Riigikogu, Õiguskantsleri büroo) ning välisriikide
esindused (Soome, Iiri, Portugali ja Hollandi saatkond).
Lähedusse jääb ka Kohtuotsa vaateplats
parkimine on võimalik ümberkaudsetel tänavatel
vanalinna tasulise parkimise alas (24h, 4,8 €/h),
parkimistingimused piirkonnas on ebapiisavad
ühistransport liigub Kaarli puiesteel ja Toompuiesteel,
lähimad peatused jäävad ca 500 m kaugusele
lähimad teenindusasutused paiknevad ca 1 km
raadiuses
tegemist on kõrgelt hinnatud Toompea piirkonnaga
vanalinnas. Saastatuse- ja müratase on keskmisest
madalam. Autoliiklus on piirkonnas kitsaste tänavate ja
valitsushoone naabruse tõttu raskendatud. Naabruses
asuvate vaateplatvormide tõttu on piirkond hinnatud
turismipiirkond, kus eeskätt suvel on tihe jalakäijate
liiklus.

Ekspertarvamus nr 1704/1216H
Tallinn, Kesklinna linnaosa,
Toom-Rüütli tn 3 // 5

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ
Rävala pst 3, 10143, Tallinna linn
Hindaja Priit Rauk
5

 6.2 Krundi üldandmed

Aerofoto: Krundi kuju ja paiknemine piirkonna siseselt. (alus: http://geoportaal.maaamet.ee)

Krundi üldandmed
Pindala
Hooned/rajatised
Kuju ja reljeef
Haljastus
Piirded

983 m²
elu- ja ärihoone
ebakorrapärane, reljeefilt valdavalt tasane
hoonestamata sisehoovi alad on kaetud tänavakividega
maatükk piirneb valdavalt naaberkinnistutel paikneva
hoonestusega, pääs sisehoovidesse on piiratud
väravatega

Kitsendused
Vastavalt Maa-ameti kitsenduste kaardirakendusele on Toom-Rüütli 3 // 5
katastriüksus hõlmatud järgnevate kitsendustega:

Ekspertarvamus nr 1704/1216H
Tallinn, Kesklinna linnaosa,
Toom-Rüütli tn 3 // 5

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ
Rävala pst 3, 10143, Tallinna linn
Hindaja Priit Rauk
6

 Turuväärtusele olemasolevad kitsendused märkimisväärset mõju ei avalda.
Planeeringud
Tallinna linna kehtiva üldplaneeringu kohaselt asub kinnistu vanalinnas, mis on
muinsuskaitseala põhimäärusega kaitstud ala. Vastavalt Tallinna planeeringute
registri andmetele kinnistut hõlmav detailplaneering puudub, täiendav ehitusõigus
kinnistul puudub.
6.3 Hoonestus
Üldandmed
Ehitisregistrikood
Ehitise staatus
Hoone tüüp
Ehitusaasta
Ehitusluba
Kasutusluba
Korruselisus
Ehitusalune pind1
Suletud netopind2
keldrikorrus
I korrus
II korrus
Katusekorrus
Korterite arv
Energiamärgis
Planeering

Kasutusotstarve

Põhikonstruktsioonid
vundament
välisseinad
siseseinad
vahe- ja katuslaed
katus
välisviimistlus
trepp/lift
aknad
uksed

101017211
kasutusel
büroohoone
teadmata
nr 52, 15.09.2003 (ehitise rekonstrueerimiseks)
nr 33944, 03.09.2008 (ehitise laiendamiseks)
info puudub, hoone renoveerimistööd on pooleli
2 põhikorrust koos osalise keldri- ja katusekorrusega
754 m²
1 481,4 m², sh
212,3 m²,
477,6 m²,
521,0 m²,
270,5 m²
2 eluruumi ja 3 mitteeluruumi
määramata
kahe
sisehooviga
hoonekompleks.
Mõlemast
sisehoovist on pääs Toom-Rüütli tänavale. Hoonel on 2
trepikoda ja lisaks 2 eraldi sissepääsu eluruumi nr 1
ning keldrisse. Äriruumi nr M3 on eraldi sissepääs otse
tänavalt
hoone on osaliselt kasutusel kaupluse ja osaliselt
büroona. Valdav enamus hoonest ei ole kasutuses ja on
renoveerimisjärgus

paekivi
paekivi
paekivi, fibo-plokk, osaliselt rajatud kergvaheseinad
monoliitbetoon, kivi, puittalad
viilkatus, puidust katusekandjad, kivikate
värvitud krohv
kivitrepp
aknad puitraamidel, kahekordse klaasiga, aknaraamid
korrastatud
puituksed

Tehniline seisukord

Ekspertarvamus nr 1704/1216H
Tallinn, Kesklinna linnaosa,
Toom-Rüütli tn 3 // 5

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ
Rävala pst 3, 10143, Tallinna linn
Hindaja Priit Rauk
7

 Hindaja ei ole teostanud hoone ehitustehnilist ekspertiisi. Visuaalse ülevaatuse põhjal
otsustades on hoone põhikonstruktsioonide seisukord hea/rahuldav. Hoone
välisfassaad ja aknad on renoveeritud ning kastus on vahetatud ja soojustatud.
Suuremaid renoveerimistöid hoone välisilme ei eelda. Korrastamist vajab sisehoovi
kate.
6.4 Hoone osad
Üldandmed:
Korteri
nr

Pind
2
(m )

1

242,9

I korrus (176,3 m ) ja II korrus (66,6 m )

2

134,5

M3

167,7

katusekorrus
2
2
keldrikorrus (18,8 m ), I korrus (94,7 m )
2
ja II korrus (54,2 m )

M4

434,3

keldrikorrus (29,3 m ), I korrus (164,4 m )
2
ja II korrus (240,9 m )

502,0

keldrikorrus (164,2 m ), I korrus (42,5
2
2
m ), II korrus (159,3 m ) ja katusekorrus
2
(136 m )

Paiknemine
2

2

2

2

2

M5

Märkused
Eraldi sissepääsuga, kuid osaliselt büroopinnana kasutusel olev
eluruum. Osaliselt renoveerimisjärgus.
Renoveerimisjärgus. Vaheseinad ja tehnovõrgud puuduvad.
Juurdepääs läbi M5 koosseisus oleva trepikoja kaudu
Eraldi sissepääsuga kaubanduspind
Eraldi sissepääsuga hoovist. Korterioamandi koosseisus on
korruseid ühendav trepikoda. Ruumid on renoveerimisjärgus.
Osaliselt kasutusel büroopindadena. Korteriomandi koosseisus on
2
eraldiseisev tehniline ruum (7,2 m ) mille juurdepääs on eluruumi nr
1 ruumide kaudu. Renoveerimisjärgus
Korruste pinnad on eraldi juurdepääsudega. Osaliselt on
keldripinnad sissepääsuga hoovist ja M4 ruumide kaudu. I korruse
ruumid hõlmavad trepikoja ja soojasõlme. II korruse ruumidesse on
juurdepääs korteriomandi koosseisus oleva trepikoja kaudu.
Katusekorruse ruumidesse on juurdepääs läbi M4 koosseisu oleva
2
trepikoja kaudu. Üks katusekorruse ruum (34 m ) on eraldi
sissepääsuga M4 ruumide kaudu. Renoveerimisjärgus

Seisukord:
Ruumid on valdavalt renoveerimisjärgus. Vahetatud on aknad ja paigaldatud suurem
osa tehnoseadmed (elektrijuhtmed, vee- ja küttetorustik) ning rajatud vaheseinad.
Ruumid vajavad ulatuslikke investeeringuid renoveerimistööde lõpetamiseks.
Tehnovõrgud
(alus: tellija suuline informatsioon ja visuaalne vaatlus)
Vesi
Kanalisatsioon
Küteseadmed
Ventilatsioon
Muu

tsentraalne
tsentraalne
planeeritud tsentraalne keskküte, soojuskandjaks
radiaatorid. Kasutuses olevates ruumides elektriküte
planeeritud sundventilatsioon
signalisatsioon

7. Hindamine
Käsitletavas turusegmendis vara turuväärtust tõstvad tegurid:
- asukoht hinnatud vanalinna piirkonnas
- hoonesse on tehtud investeeringuid
Käsitletavas turusegmendis vara turuväärtust alandavad tegurid:
- kinnistult vaadete puudumine
- puudulik parkimine
- suur investeeringute vajadus
Ekspertarvamus nr 1704/1216H
Tallinn, Kesklinna linnaosa,
Toom-Rüütli tn 3 // 5

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ
Rävala pst 3, 10143, Tallinna linn
Hindaja Priit Rauk
8

 -

keskmisest suuremad korteriomandid
trepikodade kuulumine korteriomandite koosseisu
ebaefektiivne planeering

7.1 Hindamise lähtekohad
Vastavalt hindamise lähteülesandele toome välja järgmised turuväärtused:
- Eesti Keskerakonna omandis olevate korteriomandite turuväärtused eraldi
- Eesti Keskerakonna omandis olevate korteriomandite turuväärtused koos
- kogu hoonekompleksi turuväärtuse eeldusel, et kõik 5 korteriomandit
realiseeritakse ühtse varana
Hinnatava vara ostja nii osade kui tervikuna on eelkõige arendaja või investor, sest
hoonestus vajab suuri investeeringuid. Hindamistulemuse esitamisel kasutame
võrdlusmeetodit ja lähtume piirkonna tehinguinfost.
7.2 Eesti Keskerakonna omandis olevate korteriomandite turuväärtused eraldi
ja koos
Järgnevalt on toodud korterite tehingunäited Vanalinna piirkonnas vahemikust
01.01.2016 – 30.11.2016.
Aadress
Lühike jalg // Rüütli tn
1//3//2
Munga tn // Müürivahe tn
8//39
Lai tn
Lai tn // Suur-Kloostri tn
9//5
Kiriku plats/ Kohtu tn/ Piiskopi tn
2//2//2
Lai tn // Pagari tn // Pikk tn
44//1//59
Suurtüki tn
4c
Pikk jalg // Rataskaevu tn
3//6
Lai tn // Pagari tn // Pikk tn
44//1//59
Pikk tn
46
Pärnu mnt // Väike-Karja tn
8//9
Lai tn // Pagari tn // Pikk tn
44//1//59
Vene tn
25
Pikk tn
35
Pikk tn // Sulevimägi
42//1
Lai tn // Pagari tn // Pikk tn
44//1//59
Allikas: Maa-amet; 1Partner Kinnisvara andmebaas

Tehingu
aeg
01.2016
02.2016
03.2016
04.2016
04.2016
04.2016
05.2016
05.2016
05.2016
05.2016
06.2016
06.2016
07.2016
07.2016
09.2016
10.2016

Hind
320 000
250 000
400 000
504 100
340 000
292 500
658 000
277 000
409 500
320 000
290 000
735 000
1 373 080
340 000
430 000
465 000

Korteri
2
pind m
112,9
116,3
137,7
139,2
98,0
91,3
185,6
104,7
117,0
98,2
134,7
180,2
345,2
122,9
179,6
118,2

Hind/ m

2

2 834
2 150
2 905
3 621
3 469
3 204
3 545
2 646
3 500
3 259
2 153
4 078
3 977
2 766
2 395
3 934

Hinnatavad korteriomandid on eluruum nr 1 (242,9 m2), eluruum nr 2 (134,5 m2) ja
mitteeluruum nr M5 (502,0 m2). Kõik hinnatavad korteriomandid vajavad
investeeringuid ruumiplaneeringu korrastamiseks, tehnoseadmete rajamiseks ja
viimistluse tegemiseks.
• eluruum nr 1 – kasutusel suures osas büroopinnana. Paikneb läbi kahe
korruse. Korteriomandi kooseisu kuuluvad renoveerimisjärgus ruumid mis on
hoovist eraldi sissepääsuga ja käesoleval ajal büroopinnaga ühendamata.
Eluruum on eraldi realiseeritav, kuid vajab investeeringuid siseviimistluse
tegemiseks ja uuendamiseks. Negatiivne on keskmisest suurem pind ja
ebaefektiivne planeering ning suur investeeringute vajadus. Positiivne on
eraldi juurdepääs sisehoovist
• eluruum nr 2 – renoveerimisjärgus katusekorrus. Puudub ruumiplaneering.
Üks ruum paikneb teisel tasapinnal mille juurdepääs on planeeritud rajatava
Ekspertarvamus nr 1704/1216H
Tallinn, Kesklinna linnaosa,
Toom-Rüütli tn 3 // 5

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ
Rävala pst 3, 10143, Tallinna linn
Hindaja Priit Rauk
9

 •

trepi kaudu. Vajab ulatuslikke investeeringuid valmimiseks. Juurdepääs on läbi
trepikoja, mis kuulub teise korteriomandi kooseisu. Kuna ilma juurdepääsuta
korteriomandil likviidsus puudub, siis antud riski me ei hinda ja eeldame,
et juurdepääs on korteriomandile tagatud. Korteriomandi juures on
negatiivne akende vähesus ja vaadete puudumine. Lisaks on probleeme
paiknemine eri tasanditel ja suur investeeringute vajadus. Positiivne on
efektiivne pind
mitteeluruum nr M5 – hinnatav äripind paikneb läbi maja erinevatel korrustel,
ega ole füüsiliselt ühtsena vaadeldav. Keldriruumidesse on juurdepääs
sisehoovist või Tallinna omandis oleva korteriomandi kaudu. Esimese korruse
ruumid hõlmavad trepikoja ja soojasõlme, mistõttu ei ole need ruumid
realiseeritavad. II korruse ruumid paiknevad kompleksi keskosas
juurdepääsuga trepikojast. Katusekorruse ruumidesse on juurdepääs läbi
Tallinnale kuuluva korteriomandi koosseisus oleva trepikoja kaudu (Kuna ilma
juurdepääsuta korteriomandil likviidsus puudub, siis antud riski me ei
hinda ja eeldame, et juurdepääs on korteriomandile tagatud). Üks
katusekorruse ruum on juurdepääsuga läbi Tallinna linnale kuuluvate ruumide
ja kuna juurdepääsu ei ole võimalik mujalt rajada, siis ei saa selle ruumiga
hindamisel arvestada. Kõik ruumid vajavad investeeringuid. Katusekorruse
ruumid on valge karbi kujul, kuid muus osas on vajalikud investeeringuid
sisetööde tegemiseks ja tehnoseadmete paigalduseks.

Otsesed võrreldavad tehingunäited sarnaste korteriomanditega puuduvad. Kuigi
hinnatavad korteriomandid on erineva kasutusega, siis ei ole nende kasutus muul
otstarbel välistatud ega seadusega otseselt takistatav. Korteriomandite suureks
miinuseks on nende realiseerimisel ebaefektiivne planeering ja trepikodade
kuulumine korteriomandite koosseisu ja osaliselt juurdepääsude puudumine.
Korteriomandid ei ole seatud ega jagatud otstarbekuse põhimõttel ega järgi parima
kasutuse printsiipi. Seetõttu on hinnatavate korteriomandite realiseerimine
raskendatud. Hoone ühe osa realiseerimine avaldab tugevat mõju teiste
korteriomandite likviidsusele.
Hinnatavate korteriomandite turuväärtus kujuneb vanalinna tehinguinfot ja ruumide
seisukorda arvestades järgmiselt:
• eluruum nr 1 turuväärtus on 400 000 eurot, s.o. ca 1 645 eur/m2
korteriomandi pinna arvestuses. Likviidsus on keskmine. Eraldi juurdepääsu
tõttu realiseeritav, kuid vajab suuri investeeringuid. Planeering ja paiknemine
on ebaefektiivne
• eluruum nr 2 turuväärtus on 135 000 eurot, s.o. ca 1 000 eur/m2
korteriomandi pinna arvestuses. Realiseerimine eeldab juurdepääsu tagamist
(seadustamist). Negatiivne on paiknemine eri tasapindadel ja valguse
vähesuses. Elamispinnana on korteriomand väheatraktiivne
• mitteeluruum nr 5 turuväärtus on 400 000 eurot, s.o. ca 795 eur/m2
korteriomandi pinna arvestuses. Probleemne on paiknemine eri korrustel, suur
keldripinna osakaal ja investeeringute vajadus.
Hinnatavate korteriomandite realiseerimine koos ei muuda oluliselt hindamstulemust,
sest nii koos kui eraldi realiseerides on vähe tõenäoline, et vara ostaks selle
lõpptarbija. Seetõttu võib korteriomandite koondväärtuseks arvestada korteriomandite
turuväärtused kokku, ehk 935 000 eurot, s.o. ca 1 063 eur/m2 korteriomandite pinna
arvestuses. Varade realiseerimine koos on raskendatud ja likviidsus on madal.
Korteriomandite likviidsust parandaks realiseerimine kogu hoonekompleski
Ekspertarvamus nr 1704/1216H
Tallinn, Kesklinna linnaosa,
Toom-Rüütli tn 3 // 5

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ
Rävala pst 3, 10143, Tallinna linn
Hindaja Priit Rauk
10

 koosseisus, sest hoone otstarbekas kasutus eeldab korteriomandite
vastavusse viimist potentsiaalse ja efektiivse kasutusega ja üldkasutatavate
ruumide (trepikojad) eraldamine korteriomandite pinnast.
7.3 Kogu hoonekompleksi turuväärtuse eeldusel, et kõik 5 korteriomandit
realiseeritakse ühtse varana
Vastavalt 1Partner Kinnisvara andmebaasile võib välja tuua järgmised vanalinna
kinnistute ja suuremate korteriomandite tehingunäited.

Aadress

Pikk tn

TehinguHoone
hind hoone
Tehingu- (hoone- Krundi
Tehingu
(hooneosa)
summa,
osa)
suurus
aeg
pinnaühiku
2
eur*
suurus
m
arvestuses
2
m
2
eur/m
05.20163°500°000

1°602

705

Nunne tn/
Suur-Kloostri
tn

09.2015 3 128 000

1 587,4

1 423

Harju tn

07.2015 4 000 000

1 238,8

371

Aia tn

03.2015 1 000 000

839,8

1 098

Vana-Posti tn 03.2015 3 360 000

2 332,3

1 039

Rahukohtu tn 12.2014 6 665 000

2 384

1 763

Tolli tn
Pikk tn/
Sulevimägi

950 000

274,7

150

07.2014 1 496 400

332,7

4 498

Vana-Posti tn 06.2014 4 300 000

2 656,2

1 704

1 826

779

Uus tn
05.2014 2 519 400 1 218,7
Allikas: 1Partner Kinnisvara
*Toodud tehinguhinnad ei sisalda käibemaksu

540

Viru tn

12.2014

05.2014 4 325 000

Märkused

Hotellina kasutuses olnud hoone,
2°185 tehingu taust ei ole teada
Kunstiakadeemia
õppehooned,
õppetegevus
jätkub
peale
võõrandamist
tähtajaga
kuni
1 971 31.08.2017
Ehitisregistri andmetel on tegemist
Büroohoonega. Tehingu taust on
3 228 teadmata, hoones tegutseb hotell
Ehitisregistri andmetel on tegemist
tööstuse laohoonega. Arhitektuurselt
väheväärtuslik ehitis, tehingu taust on
1 191 teadmata
Rendilepingutega
koormatud
ärihoone, sh St Patric’s Pub. Hea
seisukord.
Täpsemad
andmed
1 440 rendilepingute kohta puuduvad
Esinduspind, saatkondade hoonetega
(2) hoonestatud kinnistu. Kehtivad
2 843 üürilepingud saatkondadega
Eluhoone. Tehing seotud osapoolte
3 458 vahel.
604 Mitteeluruum remonditud hoones,
Rendilepingutega
ärihoone
(kino
1 619 Sõprus)
Rendilepingutega
ärija
meelelahutushoone
(toitlustus
ja
stuudio).
Koormatud
turutasemel
üürilepinguga.
Müüdud
enampakkumisel,
kuid
käsitletav
2 369 vabaturutehinguna
Taanilinna hotell, info tehingu tausta
2 067 kohta puudub

Vastavalt hindamistellimusele toome välja ka turuväärtuse eeldusel, et kogu hoone
kompleks realiseeritakse koos (5 korteriomandit). Hoone on atraktiivne asukoha ja
sisehoovide poolest. Hoonestust saab jagada ja võimalik on erinev kasutus
(kaubandus, büroo-/ esindusruumid, korterid). Asukohta arvestades sobib hoone nt
saatkonnaks või esindushooneks. Hinnatava kinnistu turuväärtuseks võib toodud
tehingute alusel arvestada 2 900 000 eurot, s.o. ca 1 960 eur/m2 hoone suletud
netopinna arvestuses.
Ekspertarvamus nr 1704/1216H
Tallinn, Kesklinna linnaosa,
Toom-Rüütli tn 3 // 5

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ
Rävala pst 3, 10143, Tallinna linn
Hindaja Priit Rauk
11

 Hinnatava hoone likviidsus on keskmine ja võimlaik müügiperiood on kuni 12 kuud.
8. Hindamistulemus
1Partner Kinnisvara hinnangul on käsitletava vara (elu- ja ärihoone aadressil Tallinn,
Kesklinna linnaosa, Toom-Rüütli tn 3 // 5) turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga
2 900 000 (kaks miljonit üheksasada tuhat) eurot, s.o. ca 1 960 eur/m2 hoone
netopinna arvestuses.
Turuväärtus ei sisalda käibemaksu.
Väärtuse kuupäev
Hindamiskuupäev

01. detsember 2016
30. detsember 2016

Hindaja:

Kinnitaja:

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Priit Rauk
Kutseline hindaja
Kutsetase III, HA051213

Kristi Sammal
Kutseline hindaja
Kinnisvara hindaja, tase 7, 116126

Ekspertarvamus nr 1704/1216H
Tallinn, Kesklinna linnaosa,
Toom-Rüütli tn 3 // 5

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ
Rävala pst 3, 10143, Tallinna linn
Hindaja Priit Rauk
12

 Ekspertarvamuse lisad
Asukoha skeem

Ekspertarvamus nr 1704/1216H
Tallinn, Kesklinna linnaosa,
Toom-Rüütli tn 3 // 5

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ
Rävala pst 3, 10143, Tallinna linn
Hindaja Priit Rauk
13

 Fotod

Ekspertarvamus nr 1704/1216H
Tallinn, Kesklinna linnaosa,
Toom-Rüütli tn 3 // 5

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ
Rävala pst 3, 10143, Tallinna linn
Hindaja Priit Rauk
14

 Eluruum 1.

Ekspertarvamus nr 1704/1216H
Tallinn, Kesklinna linnaosa,
Toom-Rüütli tn 3 // 5

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ
Rävala pst 3, 10143, Tallinna linn
Hindaja Priit Rauk
15

 Eluruum nr 2.

Ekspertarvamus nr 1704/1216H
Tallinn, Kesklinna linnaosa,
Toom-Rüütli tn 3 // 5

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ
Rävala pst 3, 10143, Tallinna linn
Hindaja Priit Rauk
16

 M4.

Ekspertarvamus nr 1704/1216H
Tallinn, Kesklinna linnaosa,
Toom-Rüütli tn 3 // 5

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ
Rävala pst 3, 10143, Tallinna linn
Hindaja Priit Rauk
17

 M5.

Ekspertarvamus nr 1704/1216H
Tallinn, Kesklinna linnaosa,
Toom-Rüütli tn 3 // 5

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ
Rävala pst 3, 10143, Tallinna linn
Hindaja Priit Rauk
18

 Ekspertarvamus nr 1704/1216H
Tallinn, Kesklinna linnaosa,
Toom-Rüütli tn 3 // 5

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ
Rävala pst 3, 10143, Tallinna linn
Hindaja Priit Rauk
19

 Vastavuskinnitus standardite EVS 875 nõuetele
Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja
kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.
Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara
hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele, kuid
vastavalt tellimuslepingule on hindamisel tehtud järgmised kõrvalekalded:
  esitatud ei ole üksikasjalikku hinnatava vara kirjeldust (esitatud on vaid kõige
olulisemad andmed);
  esitatud ei ole üksikasjalikku turuülevaadet;
  esitatud ei ole üksikasjalikku hindamiskäiku;
Mitte keegi peale hindamisaruandes
hindamistoimingus abistanud.

nimetatud

isikute

ei

ole

hindajat

Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja
hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui
seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud
toiminguteks.
Hindaja on tegutsenud välishindajana.
Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta
hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole
seotud hindamistulemusega.
Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale
teadaolevalt tõesed ja korrektsed.
Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused
on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindaja:

Kinnitaja:

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Priit Rauk
Kutseline hindaja
Kutsetase III, HA051213

Kristi Sammal
Kutseline hindaja
Kinnisvara hindaja, tase 7, 116126

Ekspertarvamus nr 1704/1216H
Tallinn, Kesklinna linnaosa,
Toom-Rüütli tn 3 // 5

1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ
Rävala pst 3, 10143, Tallinna linn
Hindaja Priit Rauk
20