Eksperthinnang: 0643/0217 MK Hinnatav vara: Ühtsena käsitletavad korteriomandid (registriosa 25066401, 18332401, 18332501 ja 25066501) Vara tüüp: Äri- ja eluhoone Aadress: Toom-Rüütli tn 3/5, Kesklinna linnaosa, Tallinn Turuväärtus: 2 600 000 EUR (kaks miljonit kuussada tuhat eurot). nr 18332301, Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Väärtuse kuupäev: 15.02.2017.a Hindamisaruande kuupäev: 20.02.2017.a Hindaja: Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ Rävala pst 6, Tallinn 10143 www.uusmaa.ee hindamine@uusmaa.ee tel: +372 627 2600 faks: +372 627 2601 Tellija: LEADELL Pilv Advokaadibüroo AS esindaja: Pirkka-Marja Põldvere pirkkamarja.poldvere@leadell.com 2 SISUKORD KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................................. 3 1. EKSPERTHINNANGU KOOSTAMISE ALUSED ................................................................................................... 4 2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS ..................................................................... 4 3. KINNISTUSREGISTRI ANDMED ........................................................................................................................... 5 4. VARA KIRJELDUS ................................................................................................................................................. 6 4.1 ASUKOHT ........................................................................................................................................................ 6 4.2 KRUNDI KIRJELDUS....................................................................................................................................... 6 4.3 HOONE KIRJELDUS ....................................................................................................................................... 7 4.4. TEHNOVÕRGUD ............................................................................................................................................ 9 5. KESTLIKKUS ......................................................................................................................................................... 9 6. KVALITEEDIKLASS ............................................................................................................................................... 9 7. TURUÜLEVAADE................................................................................................................................................... 9 8. HINDAMISMEETOD JA HINDAMINE .................................................................................................................. 17 8.1 PARIM KASUTUS .......................................................................................................................................... 17 8.2 HINDAMISMEETOD ...................................................................................................................................... 18 8.3 HINDAMINE ................................................................................................................................................... 18 Eksperthinnangu lisad ............................................................................................................................................ 22 Lisa 1. Fotod ........................................................................................................................................................ 22 Lisa 2. Hoone korruste plaanid ja eksplikatsioon ................................................................................................. 29 Lisa 3. Kinnistusregistri väljavõtted ...................................................................................................................... 33 Lisa 4: Kvaliteediklasside määratlemise alused................................................................................................... 38 Lisa 5. Vastavuskinnitus standardi nõuetele ........................................................................................................ 39 Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0643/0217 3 KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED Omandivorm Ühtsena käsitletavad korteriomandid (registriosa nr 18332301, 25066401, 18332401, 18332501 ja 25066501) Hinnatav vara Äri- ja eluhoone Aadress Toom-Rüütli tn 3/5, Kesklinna linnaosa, Tallinn Omanikud Eesti Keskerakond ja Tallinna linn Katastritunnus 78401:101:4030 Hoone suletud netopind 1481,4 m² Hoone üldseisukord Valdavalt rekonstrueerimisjärgus ja remonti vajav, väiksemas mahus rahuldav HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Turuväärtuse hindamine vara alghinna määramiseks avalikul enampakkumisel Ülevaatuse kuupäev 15.02.2017.a Väärtuse kuupäev 15.02.2017.a Hindamisaruande kuupäev 20.02.2017.a Tellija LEADELL Pilv Advokaadibüroo AS Tellimusleping Tellimus kinnitatud tellija esindaja poolt 09.02.2017.a e-posti teel Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Hinnang likviidsusele Analoogsete varade väljakujunenud müügiperiood on hinnangu koostamise hetkel keskmiselt kuni 24 kuud Hindamistulemuse täpsus Selle turusegmendi jaoks tavapärane (± 10%) Käibemaks Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu ja sellele ei lisandu käibemaksu HINDAMISTULEMUS 2 600 000 EUR (kaks miljonit kuussada tuhat eurot). Eesti Keskerakonna omandis olevate korteriomandite turuväärtused moodustavad kokku 56,3% vara tervikväärtusest. Tallinna linna omandis olevate korteriomandite turuväärtused moodustavad kokku 43,7% vara tervikväärtusest. /allkirjastatud digitaalselt/ Koostaja: Meret Kõrm Vara hindaja V Kutsetunnistus nr 086130 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kinnitaja: Meelis Tammre Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistus nr 095318 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: 52 02 800 e-post: meret.korm@uusmaa.ee Tel: 51 33 381 e-post: meelis.tammre@uusmaa.ee Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0643/0217 4 1. EKSPERTHINNANGU KOOSTAMISE ALUSED Hindamise eesmärk: Käesoleva hindamise eesmärgiks eksperthinnang koostatakse vara enampakkumisel. on leida vara turuväärtus*, alghinna määramiseks avalikul *Turuväärtus – hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-3) Tellimusleping: Tellimus kinnitatud tellija esindaja poolt 09.02.2017.a e-posti teel. Tellimuses püstitatud eeldused: Vastavalt tellimuses püstitatud lähteülesandele leitakse vara turuväärtus eeldusel, et korteriomandeid müüakse ühe tervikuna, seejuures esitatakse kaasomanike vahelise tulu jaotamise skeem. Hindamisel ei arvestata vara koormavate üürilepingutega. Eksperthinnangu kehtivuse eeldused: - - hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene; hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamismomendil varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama; vara võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud. 2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS Algandmed esitanud isikud: Tellija esindaja Pirkka-Marja Põldvere, Eesti Keskerakonna esindaja Elmar Geine ja Tallinna Kesklinna Valitsuse esindaja Marju Kübar. Ülevaatuse kuupäev: 15.02.2017.a. Ülevaatuse kuupäev – kuupäev, millal on teostatud vara ülevaatus. (EVS 8751) 15.02.2017.a. Väärtuse kuupäev – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus on esitatud. (EVS 875-1) Väärtuse kuupäev: Hindamisaruande kuupäev: Vara ülevaatusel viibinud isikud: 20.02.2017.a. Hindamisaruande kuupäev – hindamisaruanne. (EVS 875-1) kuupäev, millal on allkirjastatud Hindaja Meret Kõrm, tellija esindaja Pirkka-Marja Põldvere, Eesti Keskerakonna esindaja Elmar Geine ja Tallinna Kesklinna Valitsuse esindaja Marju Kübar. Ülevaatuse ulatus: Ülevaatus hõlmas vara tervikuna. Ülevaatuse põhjalikkus: Visuaalne ülevaatus. Hinnatava vara ehitustehnilist ekspertiisi ei teostatud, erivahendeid ei kasutatud. Kasutatud allhanked: Käesoleva töö teostamisel allhanget kasutatud ei ole. Kasutatud allikad: Eesti vara hindamise standardisari EVS 875; Eesti Vabariigi seadusandlus; Maa-ameti elektrooniline kaardiserver; Ehitisregistri elektrooniline andmebaas; Kultuurimälestiste riiklik register; Maa-ameti tehinguregister; Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ andmebaas äripindade ostu-müügi- ja üüritehingute kohta; Toom-Rüütli tn 3/5 hoone korruste plaanid ja ruumide eksplikatsioon (OÜ Vana Tallinn, 02.06.2010.a); Kinnistusregistri väljavõtted seisuga 16.02.2017.a. Vastuolud andmetes: Vastuolud puuduvad, andmed on usaldusväärsed. Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0643/0217 5 Hindaja vastutust piiravad klauslid *Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et saastekõrvaldustööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud ning teostatavat tegevust eesmärgiga teha kindlaks, kas nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või olla olnud hinnatava vara suhtes saastav. Hindaja ei võta endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest ega ka oskuste ja teadmiste eest, mis on vajalikud nende avastamiseks. Juhul kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saastaineid või -allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. (EVS 875-4) *Hindaja ei ole teostanud ehitiste uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need vara osad on heas seisundis. Me ei saa avaldada mingit arvamust vara nende osade kohta, mida me ei ole inspekteerinud, käesolev aruanne ei kinnita vara struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4) *Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4) *Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4) 3. KINNISTUSREGISTRI ANDMED Aadress Omandivorm Korter nr Registriosa number Katastritunnus Sihtotstarve Omanik Mõttelise osa suurus Reaalosa suurus Avaldused Registriosa III jaos olevad kanded1 Toom-Rüütli tn 3/5, Kesklinna linnaosa, Tallinn Korteriomandid Mitteeluruum Mitteeluruum Mitteeluruum Eluruum nr 1 Eluruum nr 2 nr M3 nr M4 nr M5 18332301 25066401 18332401 18332501 25066501 78401:101:4030 Ärimaa 75%, Elamumaa 25% Eesti Eesti Keskerakond Tallinna linn Keskerakond 2429/14814 1345/14814 1677/14814 4343/14814 5020/14814 242,9 m² 134,5 m² 167,7 m² 434,3 m² 502 m² Puuduvad Märkus üürilepingu (üürilepingu pool: OÜ Baltic Suveniir) kohta. Puuduvad Registriosa IV jaos olevad kanded2 Muud olulised väärtust mõjutavad õiguslikud tegurid 1 2 Kohtulik hüpoteek Midfield OÜ kasuks. Puuduvad Hindajale teadaolevalt puuduvad. Vastavalt tellimuses püstitatud lähteülesandele hindamisel olemasolevate üürilepingutega ei arvestata. Hindamisel olemasolevate hüpoteekidega ei arvestata. Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0643/0217 Puuduvad Kohtulik hüpoteek Midfield OÜ kasuks. 6 4. VARA KIRJELDUS 4.1 ASUKOHT Hinnatav vara paikneb Tallinnas Kesklinna linnaosas Vanalinna asumis Toom-Rüütli ja Rahukohtu tänavate vahelisel alal Toompeal. Läheduses asub Kohtuotsa vaateplatvorm, Raekoja Plats jääb kinnistust ca 600 m kaugusele. Vaadeldav piirkond on inimeste liikumises osas vanalinna kontekstis küllaltki aktiivne, kuid mitte primaarne. Piirkonnasiseselt on tegemist hinnatud asukohaga, seda nii elamis- kui äripindade kontekstis. Piirkonna hoonestus Piirkond on hoonestatud valdavalt ärihoonete, korterelamute ja ühiskondlike hoonetega. Läheduses paikneb nt Stenbocki maja, Toompea loss ja Riigikogu hoone, Riigikantselei, Toomkirik ning mitmete välisriikide esindused. 1997. aastast kuulub Vanalinn UNESCO Maailmapärandi nimekirja. Ümbritsevad hooned on valdavalt renoveeritud ning piirkond on sügavalt väärtusliku ja huvitava ajaloolise taustaga. Juurdepääs objektile toimub mööda munakivisillutisega kohalikke tänavaid, juurdepääsutingimusi jalakäijatele võib pidada headeks, autotranspordiga vanalinna tänavatele omaselt küllaltki kehvaks. Keskmisest madalam, kinnistu paikneb liiklustihedatest teedest ja vanalinna lärmakatest toitlustuskohtadest ning meelelahutusasutustest eemal. Äärmiselt piiratud parkimisvõimalused ümberkaudsetel tänavatel, piirkond kuulub Tallinna tasulise parkimise alasse (Vanalinna tasulise parkimise tsoon). Hoone sisehoovis on paar parkimiskohta. Kauplused, teenindusettevõtted ja haridusasutused asuvad ca 1 km raadiuses, ümbruskonnas on kogu infrastruktuur hästi välja arenenud. Lähimad ühistranspordipeatused asuvad ca 850 m kaugusel Toompuiesteel. Juurdepääs Müra ja õhusaaste tase Parkimine Infrastruktuur 4.2 KRUNDI KIRJELDUS Pindala Maa-ameti aerofoto Krundi iseloomustus 983 m² Tegemist on ebakorrapärase, kuid kompaktse kuju ja tasase reljeefiga krundiga, mis piirneb idapoolsest küljest Toom-Rüütli tänavaga ning ülejäänud külgedest hoonestatud naaberkinnistutega. Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0643/0217 7 Hooned Haljastus Üldplaneering Detailplaneering Kitsendused Kinnistul asub viiest korteriomandist koosnev äri- ja eluhoone. Hoonestuse kirjeldamise illustreerimiseks on eksperthinnangu lisas toodud vara valikuline fotomaterjal. Krundil haljastus puudub, hoonestuse vahel on kaks sisehoovi, mis on kaetud betoonkivisillutisega. Hoovidesse pääseb Toom-Rüütli tänava poolt läbi puidust väravate. Tallinna linna üldplaneeringu kohaselt paikneb kinnistu muinsuskaitseala põhimäärusega kaitstud alal (vanalinn). Tallinna planeeringute registri andmetel hinnatava kinnistu osas kehtestatud või menetluses olevad detailplaneeringud puuduvad. Maa-ameti kitsenduste kaardirakenduse info kohaselt paikneb kinnistu tervenisti muinsuskaitsealal või kinnismälestise alal, lisaks on kinnistul moodustatud väiksemas ulatuses elektripaigaldiste, sideehitiste ja geodeetilise märgi kaitsevööndid. Nimetatud kitsendused ei takista vara olemasolevat ja planeeritavat kasutamist, mistõttu ei avalda need kinnistu turuväärtusele olulist mõju. Kitsenduste kaart 4.3 HOONE KIRJELDUS Hoone andmed vastavalt ehitisregistris olevatele andmetele, hoone joonistele, omanike esindajate esitatud informatsioonile ning hindaja poolt teostatud vara kohapealsele visuaalsele vaatlusele. Ehitisregistri kood 101017211 Kasutuselevõtu aasta Ehitisregistris on hoone kasutuselevõtu aastaks märgitud 1925.a, mis ei vasta tegelikkusele. Vara omaniku esindaja andmetel on hoone praegusel kujul valminud 17. sajandil. Ehitus- ja kasutusluba Hoonele on 15.09.2003.a väljastatud ehitusluba nr 52 ehitise rekonstrueerimiseks ja 03.09.2008.a ehitusluba nr 33944 ehitise laiendamiseks. Kasutusluba väljastatud ei ole, hoone on hindamise hetkel rekonstrueerimisjärgus. Kasutamise otstarve Hoone on hindamise hetkel suuremas osas kasutusest väljas ning väiksemas osas kasutusel kauplusena ja bürooruumidena. Korruselisus 2 põhikorrust, osaline keldrikorrus + katusekorrus Hoone kirjeldus Algseks elamuks ehitatud hoone koosneb viiest korteriomandist, mis on planeeringuliselt omavahel läbipõimunud. Hoonel on kaks trepikoda, mis kuuluvad korteriomandite koosseisu, lisaks mõned eraldiseisvad sissepääsud läbi sisehoovi otse väljast ja tänavalt. Avarad vaated hoone akendest puuduvad. Eluruum nr 1 paikneb 176,3 m² ulatuses I korrusel ja 66,6 m² ulatuses II korrusel, pind on osaliselt kasutusel büroona ja I korruse tasapinnas osaliselt kasutuskõlbmatu. Eluruumi on 2eraldi sissepääsu läbi sisehoovi, kusjuures kasutuseta seisvatel ruumidel majasisene ühendus bürooga puudub. Antud pind on II korruse tasapinnas ühendatud mitteeluruumiga M4. Eluruum nr 2 näol on tegemist katusekorrusel asuvate väljaehitatud katusealuste renoveerimisjärgus ruumidega, mis paiknevad kahel tasapinnal. Pindu ühendav trepp hindamise hetkel puudub. Sissepääs eluruumi toimub läbi hoone mõlema trepikoja, mis kuuluvad reaalselt mitteeluruumide nr M4 ja M5 koosseisu. Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0643/0217 8 Ehitisealune pind Suletud netopind Energiamärgis Konstruktsioonid Vundament Kandekonstruktsioonid Välisseinad Siseseinad Vahe- ja katuslaed Katusekattematerjal Fassaad Aknad Uksed Trepid Hoone põhikonstruktsioonide ehitus-tehniline seisukord ja remondivajadus Siseviimistlus Põrandad Seinad Laed San.tehnika Siseviimistluse seisukord ja remondivajadus Mitteeluruum nr M3 on Toom-Rüütli tänavalt otse sissepääsuga kauplusepind, mis paikneb suuremas osas I korrusel ja väiksemas mahus II korrusel (kokku 148,9 m²). 18,8 m² suurune osa mitteeluruumist asub hoone teises otsas keldrikorrusel ja on kasutuskõlbmatu eraldiseisev ruum, hoonesisene ühendus kauplusepinnaga puudub. Mitteeluruum nr M4, kuhu pääseb läbi kinnistu sisehoovi, paikneb valdavalt I ja II korrusel ning on väikeses mahus kasutusel koos eluruum nr 1 ühenduses oleva büroona. I korrusel paiknevad ruumid on remontivajavas seisukorras ja II korrusel renoveerimisjärgus. II korrusel kuulub pinna koosseisu 121,7 m² suurune avar saal, mille seintel on mõned halvas seisus vanad seinamaalingud. Mitteeluruumi koosseisu kuuluvad ka trepikoda ja tamburid ning väike eraldiseisev keldrikorruse ruum, kuhu pääseb läbi mitteeluruumi M5. Mitteeluruum nr M5 paikneb läbi nelja korruse: keldrikorrusel asub 164,2 m², I korrusel 42,5 m², II korrusel 159,3 m² ja katusekorrusel 136 m². Ruumid asuvad korruste kaupa vaadelduna hoone eri osades ja omavad juurdepääsu läbi sisehoovi ning läbi mitteeluruumi nr M4 koosseisu kuuluva trepikoja. Ühte eraldiseisvasse katusekorruse ruumi on juurdepääs vaid läbi mitteeluruumi nr M4. Ruumid on osaliselt renoveerimisjärgus ja osaliselt remontivajavas seisukorras. Korteriomandite ruumiplaneering on neid iseseisvana käsitledes hindaja hinnangul ebafunktsionaalne ega vasta kaasajanõuetele. Hoonet tervikuna vaadeldes on ruumiplaneering keerulise põhiplaaniga, kuid oluliselt efektiivsem kui osade kaupa käsitledes. 754 m² 1481,4 m², sh keldrikorrus 212,3 m² I korrus 477,6 m² II korrus 521 m² katusekorrus 270,5 m². Puudub Madalvundament Looduslik kivi, monoliitne raudbetoon, puit Looduslik kivi Loodulik kivi, väikeplokk, osaliselt kergkonstruktsioon Monoliitne raudbetoon, puittalad Katusekivi Krohv Puitraamidel pakettaknad Puituksed Betoonastmetel Konstruktsioonide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ei ole teostatud. Visuaalsel vaatlusel on hoone põhikonstruktsioonid valdavalt heas, osaliselt rahuldavas seisukorras. 2008-2009.a teostati hoone rekonstrueerimistööd, mille käigus soojustati ja renoveeriti katus, sh vahetati katusekonstruktsioon, valati uued raudbetoon vahelaed, lisaks paigaldati uued tehnosüsteemid (elektrijuhtmestik, keskkütte- ja veetorustik). Hoonel on vahetatud aknad ja renoveeritud fassaad, kuid fassaadil on hindamise hetkel mõningaid kulumise jälgi. Kasutusel olevates ruumides keraamilised plaadid ja laminaatparkett, kasutuseta ruumides põrandad viimistlemata. Kasutusel olevates ruumides värv, kasutuseta ruumides seinad viimistlemata. Kasutusel olevates ruumides värv ja ripplagi, kasutuseta ruumides laed viimistlemata. Olemasolev san.tehnika on rahuldavas seisukorras. Ruumide siseviimistlus on suuremas osas teostamata või täielikult amortiseerunud, vajades ulatuslikke investeeringuid remonttöödeks. Kasutusel olevate ruumide siseviimistluse tase on hea-rahuldav, vajades perspektiivis samuti investeeringuid kaasajastamiseks. Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0643/0217 9 4.4. TEHNOVÕRGUD Veevarustus Kanalisatsioon Elektrivarustus Gaasivarustus Küttesüsteem Ventilatsioon Lisad Tsentraalne Tsentraalne 220/380 V Puudub Hindamise hetkel on kasutusel olevates ruumides elektriküte, kuid hoones tervikuna on olemas kaugküttevalmidus (küttekehad hindamise hetkel puuduvad). Loomulik; osaliselt sundventilatsioonisüsteem välja ehitatud. Puuduvad 5. KESTLIKKUS Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus – ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. (EVS 875-10) Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja vara kestlikkuse väärtus on positiivne. 6. KVALITEEDIKLASS Parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil jagatakse kinnisvara kvaliteediklassidesse. Kvaliteediklass näitab vara konkurentsivõimet olla atraktiivne sarnast tüüpi rentnikele või ostjatele. Kvaliteediklass on kombinatsioon teguritest (rent, ehitusmaterjalid, viimistlus, tehniliste süsteemide standardid ja efektiivsus, ehitise mugavused, asukoht, juurdepääs jt), mis iseloomustab kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootust nende näitajate osas. Tulupotentsiaali hinnatakse järgmiste näitajate alusel: asukoht; hoone; kinnisvara juhtimine. Kuna turunõudlus on kinnisvara tulupotentsiaali ja kestlikkuse peamiseks mõjuteguriks, siis lähtutakse kvaliteediklassi määratlemisel turunõudluse printsiibist. (EVS 875-10) Kvaliteediklasse on kolm: A, B ja C, millest A on kõrgeim ja C madalaim. Kvaliteediklassi hindamisel antakse hinnang eraldi igale tunnusele nimetatud kolmepallilises süsteemis ja kinnisvara koondhinnang saadakse kolme tunnuse hindamise tulemusena. Hinnatava vara kvaliteediklass on järgneva tabeli ja lisa 3 alusel: Tunnus Asukoht Hoone Kinnisvara juhtimine Kvaliteediklass B B B Koondhinnang BBB 7. TURUÜLEVAADE Makromajanduslik taust 2016. aastal on Eesti majandus esimese kolme kvartaliga kasvanud vähem kui varasematel kriisijärgsetel aastatel. Kui 2015. aastal kasvas majandus esimeses kolmes kvartalis võrreldes varasema aasta sama ajaga 2,1%, 1,7% ja 0,9%, siis 2016. aastal on majandus kasvanud vastavalt 1,5%, 0,6% ja 1,3%. Võrreldes eelmise kvartaliga kasvas III kvartalis majandus 0,2%. SKP kasvu panustas 2016. aasta III kvartalis majanduskasvu enim transpordi tegevusalal loodud lisandväärtus. Veonduses ja laonduses loodud lisandväärtus kasvas aastaga 6,6%. SKP kasvu toetasid oluliselt ka kaubanduse (4,0%) ja energeetika tegevusalad (18,7%). Kaubanduses kasvas enim jaekaubanduses loodud lisandväärtus, samuti suurenes hulgikaubandus. Energeetika tegevusalal vähenes gaasitootmine, ent suurenes ülejäänud energialiikide tootmine. Eesti majanduse suurimad pidurdajad olid 2016. aasta III kvartalis põllumajandus, metsamajandus ja kalapüük (24,4%), ehitus (-2,0%) ning kinnisvaraalane tegevus (-1,4%). Kinnisvaraalane tegevus jooksevhindades küll kasvas, aga hinnakasvu tõttu vähenes tegevusala lisandväärtus püsivhindades. Eesti majanduse suurima tegevusala, töötleva tööstuse lisandväärtus mõjutas sarnaselt eelmise kvartaliga SKP-d positiivselt (0,4%). Suurima positiivse mõjuga oli mootorsõidukite ja elektriseadmete tootmine. Enim vähenes elektroonikaseadmete, mineraalsete toodete ning toidu- ja joogitootmine. Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0643/0217 10 2016. aasta III pöördusid tarbijahinnad pärast kaheksat kvartalit deflatsiooni taas tõusule. Täpsustatud andmetel kasvas tarbijahinnaindeks III kvartalis võrreldes eelmise aasta sama ajaga 0,4%. Enim mõjutas indeksit alkohoolsete jookide ja tubakatoodete 7,5% kallinemine, mis tulenes aktsiiside tõstmisest ning transpordi odavnemine 2,7% võrra, mille põhjustajaks olid madalad kütusehinnad. Kõige enam odavnesid hinnad hariduses ja lasteasutustes (-8,2%), eelkõige tasuta kõrghariduse mõju tõttu ning kulutustes eluasemele (-2,2%), mida mõjutasid madalad toormehinnad. Tarbijahinnaindeksi kasvatajatest kallinesid lisaks alkohoolsetele jookidele ja tubakatoodetele enim riietus ja jalatsid (4,9%) ning söömine väljaspool kodu ja majutus (3,4%). 2016. aasta III kvartalis jätkas eksport sarnaselt II kvartalile kasvu – võrreldes eelmise aasta III kvartaliga kasvas kaupade eksport 6,6% ja import 1,2%. Kaubavahetuse bilanss oli -294 miljonit eurot, mis langes võrreldes eelmise aasta sama perioodiga vähenes 145,6 miljoni euro võrra. 2016. aasta III kvartalis olid kaupade ekspordi peamised sihtriigid Soome (16,0% Eesti koguekspordist), Rootsi (15,9%) ja Läti (9,7%). Absoluutarvudes suurenes eksport võrreldes eelmise aasta sama ajaga enim Mehhikosse, Saksamaale ja Rumeeniasse ning vähenes Rootsi, Lätti ja Suurbritanniasse. Eksporti Mehhikosse, Saksamaale ja Rumeeniasse kasvatas peamiselt üks kaubajaotis – elektrimasinad ja -seadmed. Eksporti vähenemist Rootsi ja Suurbritanniasse mõjutas samuti elektrimasinate kaubagrupp, ekspordi vähenemist Lätti aga mineraalsete toodete väljaveo vähenemine. Kaupadest eksporditi enim elektriseadmeid (21,3% Eesti koguekspordist), mineraalseid tooteid (9,4%) ning puitu ja puittooteid (9,2%). Ekspordi kasvu mõjutas oluliselt mineraalsete toodete, elektriseadmete ning transpordivahendite väljaveo suurenemine. Võrreldes eelmise aasta sama perioodiga oli ekspordi kasvu laiapõhjaline, olulisematest jaotistest vähenes vaid põllumajandussaaduste ja toidukaupade väljavedu. Eesti päritolu kaupade osatähtsus moodustas III kvartalis ekspordist 70,2%. Eelmisel aastal samal ajal oli Eesti päritolu kaupade osatähtsus 70,2%. Võrreldes eelmise aasta sama perioodiga kasvas Eesti päritolu kaupade eksport 7,5% ehk 149,1 miljonit eurot. Suurima eksportväärtusega jaotistes oli Eesti päritolu toodete osatähtsus suurim puidus ja puittoodetes (97,0%) ning paberis ja pabertoodetes (90,6%), väikseim aga transpordivahendite (37,3%) ning mehaaniliste masinate (50,3%) jaotises. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga kasvas Eesti päritolu kaupade osakaal mineraalsete toodete jaotises (41,8%→55,8%), vähenes aga põllumajandussaaduste ja toidukaupade jaotises (73,9%→66,8%). 2016. aasta III kvartalis imporditi kõige enam kaupu Soomest (13,2% Eesti koguimpordist), Saksamaalt (11,7%), Leedust (9,9%), Rootsist (8,8%) ja Lätist (8,3%). Võrreldes eelmise aasta sama ajaga kahanes import absoluutarvudes enim Soomest, Poolast ja Läti. Samal ajal kasvas import Venemaalt, Hollandist ja Hiinast. Impordi kasvule Hollandist ja Hiinast andsid suurima panuse elektriseadmed, Venemaalt aga puit ja puittooted, impordi vähenemisele Soomest aitasid enim kaasa mineraalsed tooted, siis impordi vähenemisele Poolast ja Lätist aitasid enim kaasa elektriseadmed. Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0643/0217 11 Keskmine brutokuupalk oli 2016. aasta III kvartalis 1119 eurot ja keskmine brutotunnipalk 6,62 eurot. Eelmise aasta III kvartaliga võrreldes tõusis keskmine brutokuupalk 7,1% ning brutotunnipalk 5,4%. Keskmise brutokuupalga aastakasv oli veidi aeglasem kui eelmises kvartalis. Ebaregulaarsed preemiad ja lisatasud langesid võrreldes eelmise kvartaliga palgatöötaja kohta 38,6%, kuid tõusid võrreldes 2015. aasta III kvartaliga 10,8%. Ebaregulaarsed preemiad ja lisatasud mõjutasid keskmise brutokuupalga aastakasvu 0,1 protsendipunkti võrra. Ilma ebaregulaarsete preemiate ja lisatasudeta tõusis keskmine brutokuupalk 2015. aasta III kvartaliga võrreldes 7,0%, jäädes aasta esimese kahe kvartali aastakasvuga suhteliselt samale tasemele. Reaalpalk, milles on arvesse võetud tarbijahinnaindeksi muutuse mõju, tõusis võrreldes 2015. aasta III kvartaliga tarbijahindade tõusu tõttu aeglasemalt kui keskmine brutokuupalk – 6,7%. Reaalpalk on tõusnud eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes alates 2011. aasta teisest poolest. Keskmine brutokuupalk oli 2016. aasta III kvartalis jätkuvalt kõrgeim info ja side tegevusalal ning finants- ja kindlustustegevuses. Võrreldes 2015. aasta III kvartaliga tõusis keskmine brutokuupalk ja -tunnipalk peaaegu kõigil tegevusaladel (v.a mäetööstus). Kõige enam tõusis keskmine brutokuupalk ja –tunnipalk aastaga haldus- ja abitegevuses (18,3%) ning kinnisvaraalases tegevuses (15,3%). Keskmisest kiirem palgakasv oli ka põllumajanduses, metsamajanduses ja kalapüügiga seotud tegevustes (12,7%), info ja side tegevusalal (10,2%) ning muudes teenindavates tegevustes (9,8%). Brutokuupalga aastakasv oli kiireim Eesti eraõiguslikele isikutele kuuluvates ettevõtetes (8,6%) ja aeglaseim riigile kuuluvates asutustes (3,9%). Töötuse määr oli 2016. aasta III kvartalis 7,5% ning tööhõive määr 66,5%. Võrreldes 2015. aasta III kvartaliga kasvas töötuse 2,3 protsendipunkti, samas kasvas eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes ka tööjõus osalemise Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0643/0217 12 määr (protsendipunkti võrra). Töötute hinnanguline arv oli III kvartalis 53 000 inimest, kellest ligi pooled on olnud töötud alla kuue kuu. Töötute arvu kasv tuleneb peamiselt mitteaktiivsete arvu vähenemisest, milles võib olulist rolli mängida 2016. aastal alanud töövõimereform. Tööjõus osalemise määr ehk tööjõu osatähtsus 15–74-aastases rahvastikus tõusis võrreldes eelmise aasta III kvartaliga protsendipunkti võrra ja tööturule tuli juurde ligi 9000 inimest. Enim on kasvanud 15–24-aastaste näitaja – aastaga on tööturule lisandunud ligikaudu 3000 noort. Lisaks kasvas nii meeste kui ka naiste tööjõus osalemise määr. Kui 2015. aasta III kvartalis oli 15–74-aastaste naiste tööjõus osalemise määr 66,4%, siis 2016. aasta samas kvartalis 0,8 protsendipunkti kõrgem. Samas vanuses meeste näitaja oli eelmise aasta III kvartalis 75,7% ja 2016. aasta III kvartalis 77%. Tööga hõivatute hinnanguline arv oli tänavu III kvartalis 653 000. Tööhõive määr langes 2015. aasta III kvartaliga võrreldes 0,7 ja 2016. aasta II kvartaliga võrreldes 0,4 protsendipunkti. Kui 2015. aasta III kvartalis oli 15–74aastaste naiste tööhõive määr 62,6%, siis käesoleva aasta samaks kvartaliks oli näitaja langenud 0,5 protsendipunkti. Ka sama vanuserühma meeste näitaja on pisut kahanenud – kui eelmise aasta III kvartalis oli tööealiste meeste hõivemäär 72,2%, siis selle aasta III kvartalis 71,2%. Tööturul mitteaktiivsete arv on 2016. aastal olnud pidevas kahanemistrendis – võrreldes 2015. aasta III kvartaliga on nende arv vähenenud ligi 10 000 võrra. Märkimisväärselt on kahanenud 50–74-aastaste mitteaktiivsete arv – võrreldes eelmise aasta III kvartaliga on sellest rühmast tööturule juurde tulnud ligi 5000 inimest. Suurem osa (ligi 3000) vanemaealistest tööturule suundunutest on naised ja selles võis olulist rolli mängida naiste pensioniea tõus. Kuigi tööturult eemalejäämise peamised põhjused on endiselt pensionilolek, õpingud ja haigus või puue, on mitteaktiivsete arv vähenenud just nendel põhjustel mitteaktiivsete arvel. Mittefinantsettevõtetele väljastatud uued laenud ehk laenukäive oli 2016. aasta III kvartalis 610,6 miljonit eurot, mis võrreldes 2015. aasta III kvartaliga oli vähenenud 111,4 miljoni euro võrra ehk 15,4%. Tegemist oli madalaima laenukäibega pärast 2015. aasta II kvartalit. Laenukäibe vähenemisele aitas enim kaasa töötlev tööstus, milles tegutsevatele ettevõtetele anti aastatagusel perioodil laene 196,5 miljoni euro eest, nüüd aga 85,1 miljoni euro eest. Laenukäivet aitas enim kasvatada energeetikasektor ning kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Viimastel aastatel kasvanud laenamine on suurendanud ka ettevõttelaenude jääki, mis erinevalt kodumajapidamistest jääb veel buumiaegsele tulemusele alla. 2016. aasta III kvartalis oli mittefinantsettevõtete laenujääk 7375,3 miljonit eurot, aasta tagasi oli see 6864,2 miljonit eurot. Seega oli aastane laenujäägi kasv 7,4%. Kui vaadata kitsamalt ehitus- ja kinnisvarasektorit, siis 2016. aasta III kvartalis anti ehitusehitusettevõtetele uusi laene 23,9 miljoni euro väärtuses ehk 10,1% rohkem kui aasta tagasi. Ehitusettevõtete laenujääk oli III kvartalis 184,8 miljonit eurot ehk 14,4% suurem kui aasta tagasi. Ehitusmahtude kiire kasv on suurendanud jõudsalt ka kinnisvaraettevõtete laenukäivet ja laenujääki. 2016. aasta III kvartalis oli kinnisvaraettevõtete laenukäive 213,9 miljonit eurot ning laenujääk 2987,7 miljonit eurot. Võrreldes eelmise aasta sama perioodiga vähenes laenukäive 3,7% (222,2→213,9 miljonit eurot), laenujääk kasvas 12,4% (2658,8→2987,7 miljonit eurot) jõudes välja kõigi aegade kõrgeima tasemeni. Seega võib öelda, et hoolimata pankade konservatiivsemast laenupoliitikast on laenukäive suurenenud, mis praktikas tähendab ühelt poolt rohkem positiivseid laenutaotlusi, teiselt poolt aga rohkem negatiivseid laenutaotlusi, mis tuleneb peamiselt mahu pealt. Üsna sageli on kinnisvaraarenduse algfaasides ettevõtete omaosalus suurem, ms seab täiendavad arenduspiiranguid. Teisest küljest on paranenud kinnisvaraettevõtete võimalused võtta laenu ning kasutada erinevaid finantsvõimendusinstrumente. Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0643/0217 13 2016. aasta esimeses kolmes kvartalis anti mittefinantsettevõtetele kinnisvara soetamiseks ja arendamiseks laenu 755,7 miljoni euro väärtuses, mida oli 13,7% võrra rohkem kui eelmise aasta samal perioodil. Ainsana vähenes laenukäive kinnisvara soetamisele omatarbeks (365,1→180,7), ülejäänud eesmärkide lõikes laenukäive suurenes. Selle põhjuseks on ettevõtete vähenenud kasumid ning palgafondi üha suurem osakaal ettevõtete käibest. Kõige enam anti laenu kinnisvara soetamisele omatarbeks, millele järgnes kaubanduspindade finantseerimine, millele anti laenu 161,9 miljonit eurot ehk 112,9 miljonit eurot rohkem kui aasta tagasi. Peamiselt seisavad selle taga paar suuremat arendusprojekti, mis eelmisel aastal puudusid. Üle 100 miljoni euro eest anti uusi laene veel muu kommertskinnisvara finantseerimiseks (84,6→125,3) ning büroopindade finantseerimiseks (53,5→109,5). Järgnesid uute laenude väljastamine eluasemete arendusprojektideks (55,6→92,8) ning lao- ja tootmishoonete finantseerimiseks (56,6→85,5). Laenukäibe suurenemise taga on eelkõige suurenenud arendusmahud, mida aitab toita mõõdukalt suurenenud nõudlus. Ettevõtete kindlust ettevõtluslaenu võtmisel on lisaks kõrgele tööhõivele ja olematule inflatsioonile mõjutanud ka madalad intressimäärad. 2016. aasta novembriks oli kuue kuu EURIBOR langenud kõigi aegade madalaimale tasemele ehk -0,215%-ni. Aasta tagasi oli kuue kuu EURIBOR -0,015%. Seega on aastaga EURIBOR langenud 0,2%. Madal EURIBOR on aidanud elavdada mittefinantsettevõtete laenukäivet, mis on ühtlasi kergitanud kinnisvarahindu, kuna see võimaldab senisest odavamalt laenu saada, muutes turule sisenemise lihtsamaks, suurendades seetõttu konkurentsi. Ehkki kuue kuu EURIBOR on alates 2015. aasta novembrist püsinud negatiivsena, mis peaks teoorias lihtsustama uute laenude kättesaamist, pole pankade laenumarginaal langenud, vaid tõusnud alates 2015. aasta novembrist 0,41 protsendipunkti võrra 2,855%-ni. Laenumarginaali kasv ning EURIBORi langus on aidanud kergitada laenuintressi, mis 2016. aasta novembris oli Eesti Panga andmetel 2,64%. Aasta tagasi oli laenumarginaal 0,21 protsendipunkti võrra väiksem. Kinnisvaraalaseks tegevuseks antava laenu intressimäär oli novembris 2,56% ning ehituseks antava laenu intressimäär 3,87%. Võrreldes aasta taguse ajaga oli kinnisvaraalaseks tegevuseks antud laenu intressimäär kerkinud 0,16 protsendipunkti võrra ning ehituseks antava laenu intressimäär koguni 1,26 protsendipunkti võrra. Siinkohal tuleb ära märkida, et uue laenu intress sõltub suuresti ettevõtja taustast, mistõttu võivad Eesti väiksust silmas pidades ettevõtete intressimäärad kuude lõikes erineda rohkem kui ühe protsendipunkti võrra. Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0643/0217 14 Ehitushinnaindeks, mis väljendab ehitustegevuse maksumuse muutust ehitusplatsi otsekulude tasemel ning on lõpliku müügi- või üürihinna määramisel oluline sisend, hakkas sarnaselt paljudele teistele kinnisvarasektori arvnäitajatele tõusma 2010.–11. aastast. Viimasel aastal on indeks sarnaselt tarbijahinnaindeksiga püsinud stabiilsena, millele on aidanud kaasa toorainete madalad hinnad maailmaturul. Teistest veidi kiiremini on kasvanud kulutused tööjõule. 2016. aasta III kvartalis langes koondindeks võrreldes eelmise aasta sama ajaga 191,43 punktini, mis võrreldes eelmise aasta sama ajaga oli 0,6% protsendi võrra madalam, võrreldes eelmise kvartaliga kasvas indeks 0,7%. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga kallinesid kulutused tööjõule 0,4%, kulutused ehitusmasinatele vähenesid 0,8% ja ehitusmaterjalidele 1,4%. Investeeringute turg Madal EURIBOR ning vajadus stimuleerida Euroala riikide majandust on pannud Euroopa Keskpanga tooma turule täiendavaid investeeringuid võlakirjade näol. See on viinud aga erinevate euroala riikide võlakirjad kõigi aegade madalaimale tasemele; näiteks müüs Saksamaa juulis 10-aastaseid võlakirju keskmise intressimääraga -0,05 protsenti. Citigroupi hinnangul on eurotsooni riikide võlakirja mahust negatiivse tootlusega juba rohkem kui pool. Negatiivse tootlusega võla kasv tähendab, et investorid eelistavad tootluse asemel turvalisust, investeerides vara väärtuse säilitamiseks vältides riskantsemat vara. Lisaks äärmiselt madalatele riigivõlakirja tootlustele on börsid ebakindlad ning toormehinnad madalad, mistõttu on pikemat investeeringut silmas pidav investor aktiivsemalt otsinud kõrgemat tootluse võimalust kinnisvarasektorist. Tootlused on vähenenud ka kinnisvarasektoris, kuid erinevalt võlakirjaturust, mille tootlused on negatiivsed või nullilähedased, on tootlused kinnisvaraturul sarnased võlakirja turule 10 aastat tagasi kõikudes 2–3% juurest LääneEuroopas 6–7%-ni Ida-Euroopas. Suur tootluste vahe võlakirjade ja ärikinnisvara vahel on tootlust teenida soovivatele investoritele muutnud üle kogu Euroopa kinnisvarasse investeerimise atraktiivsemaks ning ka Eestigi ei Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0643/0217 15 ole erand. Eestit eristab enamikest Euroopa riikidest riigivõlakirjade puudumine, mistõttu on Eesti investoritel vähem investeerimisvalikuid kohalikul turul. Seetõttu on Eesti turg muutunud atraktiivseks Euroopa investoritele, kes hoolimata kvaliteetsete müügiobjektide nappusest on soetanud kõrge hinnaga kinnisvara, avaldades survet tootlustele. Täna on Tallinnas ja Harjumaal prime büroopindade ja kaubanduspindade tootlused vahemikus 6,5– 7,5%, stock-office-tüüpi pindade tootlused vahemikus 7,5–8,0% ning suuremate laopindade tootlused vahemikus 8,0–8,5%. Sarnaselt ülejäänud Eestile oli 2016. aasta ärikinnisvara investeeringute turul tagasihoidlikum kui 2015. aastal. Maaameti andmetel vahetas 2016. aastal omanikku küll rohkem hoonestatud äri- ja tootmismaa kinnistuid kui 2015. aastal (233→253), kuid tehingusummade koguväärtus vähenes rohkem kui viiendiku võrra (227→179 miljonit eurot). Seega oli keskmine ostu-müügihind veidi üle 700 000 euro, 2015. aastal oli see aga ca 975 000 eurot. Mõningat tagasiminekut tuleb otsida eelmisel aastal jõudsalt alanenud tootlustest, mis on omanike hinnaootused üles kruvinud, millega investorid pole seni kaasa läinud. Samuti ka tõsiasjaga, et täna on turul puudus vabadest hea ja stabiilse rahavooga hoonetest. Suur erinevus tuleb ka sellest, et 2015. aasta oli pärast 2007. aastat rekordiline aasta ning kõrge võrdlusbaasi tõttu toimub alati regressioon keskmise suunas, eriti tingimustes, kus turuolukord ei ole suuresti muutunud. Investeeringute turg Eestis on väikeinvestorite pärusmaa, kuna nii 2015. kui 2016. aastal moodustas kuni 5 miljoni euro suuruste tehingute arv üle 80% kõikidest tehingutest. 2016. aasta suurimaks kinnisvaratehinguks oli Olympic Entertainment Groupi 30 miljoni euroga ehitatud Hiltoni hotelli müümine East Capitalile 48 miljoni euroga. Tehingusumma puhul mängis rolli eelkõige üürnike kvaliteet, lepingute pikaajalisus ning tuntud kaubamärk. Rohkem kui 30 miljonit eurot käidi Euroopa Maja eest, mille uueks omanikuks sai investeerimisfond Lords LB Baltic Fund IV, mida haldab Lords LB Asset Management. Varem on sama haldusfirma ostnud Metro Plaza hoone. 30 miljoni euro kanti võis jääda ka Geneba väljumine Eesti, Läti ja Leedu investeerimisportfellist. Geneba suurim üürnik oli SEB ning portfelli tuntuimaks hooneks Eestis oli SEB peakontor Tallinnas. 20–30 miljoni euro vahele jäi kaks tehingut: Mustamäe keskuse müük 27,5 miljoni euroga East Capitalile (müüjaks Eesti kapitalil põhinevad ettevõtted ISA Investeeringud, Torres Holding ja Tallinna Tehnopark) ning Pärnu maanteel asuvate Estconde ärihoonete müük Kawele, mille hinnaks kujunes ca 22 miljonit eurot. 10–20 miljoni euro vahele jäi samuti kaks tehingut: G4Sile peahoone ehitanud Wilson Kinnisvara müüs hoone 7,5% tootlusega rohkem kui 15,4 miljoni euroga Baltic Horizon fondile, kuhu kuulub Balti pealinnades nüüd 6 hea rahavooga objekti koguväärtusega üle 100 miljoni euro (Tallinnas Coa-Cola Plaza). 12 miljoni euroga omandas EfTEN Capitali hallatav EfTEN Real Estate Fund III DSV äri- ja logistikakompleksi Pärnu maanteel Saku vallas. Tehing oli osana DSV kogu Baltimaade kinnisvaraportfelli müügist EfTEN’ile. Teistest suurematest tootmis- ja logistikahoonetest leidsid uue omaniku Stoneridge’i tootmishoone Saku vallas (ca 6,8 miljonit eurot) ning Via Estonia kaubaladu Sõjamäel (ca 5,5 miljonit eurot). Kümne suurima kinnisvaratehingu hulka mahtusid 2016. aastal veel kolm tehingut: CA i Estlandiga seotud Aptitude Invest müüs Vanalinna Aia tn 7 aadressil asuva kaubahalli United Partnersile 9,5 miljoni euroga, tehingu väärtust tõstis täiendav ehitusõigus. Colonnaga seotud kinnisvarainvestorid ostsid kaks korraliku rahavooga ärihoonet: SEB müüs neile suure osa Scala Cityst ning Triestate müüs neile Metalli Maja. Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0643/0217 16 2016. aastal suurimad kinnisvaratehingud: Nimi Asukoht Aadress Ostu-müügihind Müüja Ostja Hiltoni hotell Kesklinn F. R. Kreutzwaldi 23 48 mln Olympic East Capital Lords LB Euroopa Maja Kesklinn Rävala pst 4 30,8 mln Norber Geneba portfell Kesklinn Tornimäe 2 >30 mln Geneba Laurus Mustamäe Keskus Mustamäe A. H. Tammsaare tee 104a 27,5 mln Mitmed Eesti ettevõtted East Capital Estconde Ärikeskus Kesklinn Pärnu mnt 158 22 mln Estconde Kawe G4Si maja Haabersti Paldiski mnt 80 15,4 mln Wilson Baltic Horizon DSV logistikakeskus Saku vald Pärnu mnt 535 12 mln DSV Eften Kaubahall Kesklinn Aia 7 9,5 mln CA i Estland United Partners Scala City Kesklinn Tartu mnt 43 8,8 mln SEB Colonna Metalli Maja Kristiine Metalli 3 8,5 mln Triestate Colonna Andmed: Maa-amet, Uus Maa Tallinna vanalinna kinnisvaraturg Vanalinn on unikaalne ja kõrgelt hinnatud asum, mille tänavavõrgustik ja hoonestus on välja arenenud mitmete sajandite jooksul ning kus uusi pindu tulevikus enam oluliselt juurde ei teki. Kuna kõik kinnisvaraobjektid on unikaalsed, siis on ka tehingud kinnisvaraobjektidega valdavalt võrreldamatud. Kui tavapäraselt mõjutab lisaks asukohale kinnisvara turuväärtust peamiselt seisukord, siis vanalinnas on müügihindade erinevuste põhjused teised. Vanalinnas hinnatakse peamiselt kinnisvaraobjekti ainulaadsust, milleks on hoone arhitektuurne ja ajalooline väärtus, säilinud arhitektuurselt ja kunstiliselt väärtuslikud detailid jms. Seetõttu on võrreldes vanemate hoonetega uuemad, peale II maailmasõda rajatud suhteliselt tavapärased ehitised tunduvalt madalamalt hinnatud. Lisaks pööratakse suurt tähelepanu hoone omadustele, mida muuta ei saa või mis on ülimalt keeruline ja kulukas. Näiteks: - ümbruskonna mürafoon (korterid baaride ja lõbustusasutuste lähedal on madalamalt hinnatud); - parkimisvõimalused; - vaated akendest; - renoveeritud hoonete juures renoveerimistöö kvaliteet ning disaini ainulaadsus; - lisaks konkreetse hoone arhitektuurile ja seisukorrale ka ümbruskonna hoonestuse arhitektuur ja seisukord; - planeering; - sisehoovi ja rõdude olemasolu. Renoveeritud hoonete juures hinnatakse viimistluse stiili ja kasutatud materjalide sobivust hoone miljööga ning eksponeeritud detailide rohkust ja ainulaadsust. Tavapärase nn euroremondiga (laminaatparkett, kipsplaatidega kaetud seinad ja laed) pindade vastu on huvi vähene. Sellise kinnisvaraobjekti müügihind ei ole üldjuhul oluliselt kõrgem remonti vajavast pinnast. Eelpooltoodud põhjustel on kinnisvaraobjektide tehinguhinnad senisest enam diferentseerunud. Piirkonniti on hinnatase kõige kõrgem Toompeal. Põhjuseks on asjaolu, et seal on suhteliselt vähe elumaju ja ümbruskonna muudavad prestiižsemaks seal asuvad esindushooned, kirikud, valitsusasutused ja saatkonnad. Keskmisest madalamat hinda makstakse vanalinna äärealal, eriti Balti jaama poolsel osal paikneva kinnisvara eest. Elamispindade osas on vanalinna korterite hinnad kesklinna üldise tasemega võrreldes 20-30% kõrgemad. Hinda kujundavaid tegureid on mitmeid, olulisemateks neist ajalooline keskkond ja huvitavad arhitektuurilised lahendused. Et akendest avanevad vaated on vanalinnas sageli kehvad (nt vastasmaja seinale) ja korterid asuvad kitsastel kõrvaltänavatel, siis eriti hinnas on hea vaatega ja vanalinna sõlmpunktides asuvad korterid. Piiratud elamufond analoogsete objektide osas, unikaalsus, likviidsus ning sellest tulenev garanteeritud stabiilne hinnatõus on teinud vanalinnast atraktiivse rahapaigutamise võimaluse. Ennekõike pakub huvi korterite ning suuremate kinnistute omandamine, kuid tehingute vähesuse taga on piisava pakkumise puudumine. Valdav osa taolistest investeeringutest on rajatud siiski soetatava kinnisvara väärtuse tõusule. Äärmiselt oluline on korteri miljöö ning harmoneerumine vanalinna üldise fooniga. Korterite müügihinnad on vanalinnas jäänud valdavalt vahemikku 2500 – 3500 EUR/m², suurematel korteritel mõnevõrra vähem. Unikaalse asukoha ja arhitektuuriga korterelamutes paiknevate korterite pinnaühiku maksumus võib ulatuda kuni 4500 EUR/m². Reeglina on väiksemate korterite pinnaühiku maksumus kõrgem kui suurematel korteritel. Keskmisest veidi parema likviidsusega on väga heas seisukorras eksklusiivsed korterid. Ebaratsionaalse planeeringuga, kehvade valgustingimustega ning halvas seisukorras korterite müügiperioodid on oluliselt pikenenud ja hinnatase ühtlustunud. Vanalinna korterite osas ei saa pakkumiste arvu kasvamise foonil prognoosida lähitulevikuks hinnakasvu, pigem jätkuvat trendi stabiliseerumise suunas. Küll aga on oodata hindade jätkuvat diferentseerumist asukoha, lisaväärtuste, kvaliteedi, seisukorra jms järgi. Ostjad teevad ostupakkumisi müügihinnast keskmiselt kuni 20% madalama hinnaga, ent omanikud ei ole nii suure hinnaalandamisega nõus. Enamasti jõutakse kompromissini Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0643/0217 17 väiksema hinnasoodustusega, kuid vahel jääb sellisel juhul korter ostjale liiga kalliks ning tehingut ei tehta. Samas peab tõdema, et kallite vanalinna korteritega tehakse tehinguid vähem ning ka nende hinnad on langenud. Vanalinnas on järjest süvenev puudus renoveerimist vajavate hoonete järele, kuna iga renoveerimisega jääb selliseid hooneid vanalinnas lihtsalt vähemaks. Vanalinna kõrgemast hinnatasemest hoolimata on huvi sealse kinnisvara vastu pidev. Väheste tehingute, mida väiksemate hooneosadega tehakse, hinnatase on vahemikus 18004400 EUR/m². Suuremaid hooneid on sõltuvalt seisukorrast müüdud hinnavahemikus valdavalt 1300-3200 EUR/m². Hinda kujundavaid tegureid on mitmeid, olulisemateks neist eelpool märgitud ajalooline keskkond ja huvitavad arhitektuurilised lahendused. Äriotstarbeliste hoonete puhul vanalinnas ei ole enam ammu kasulik osta sealset hoonet eesmärgiga teha sellest büroohoone ja välja üürida. Vanalinna büroode üürihindade tase jääb alla kaasaegsetele kesklinna büroohoonete hinnatasemetele, eelkõige põhjuseks halvem ligipääs ja parkimisvõimaluste puudumine. Samuti ei ole enamikule ettevõtetele oluline büroo paiknemine vanalinnas, vaid eelkõige just eelnimetatud kriteeriumitele vastavus. Vanalinna pindade puhul on eelkõige võimalik nende väljaehitamine korteriteks, esimese korruse puhul kaubandusteeninduspinnaks või suuremate hoonete puhul nt hotelliks. Aktiivseimad äripiirkonnad vanalinnas on Raekoja plats ja Viru tänav, samuti Raekoja platsi vahetusse lähiümbrusesse jäävad tänavad. Kõrvalisemates kohtades on äritegevust rohkem mõjutatud hooajalisusest ning on ka muidu tagasihoidlikum. Vanalinna kaubanduspinna edukus on väga sõltuv asukohast, edukad on üldjuhul vaid väga nähtavad ja peamiste tänavate ääres asuvad ärid. Tänavatelt mittenähtavate ja jalakäijate voost eemale jäävate pindade edukus on kordades halvem aktiivsetes sõlmpunktides olevate pindade omast. Eelised on ka esimestel korrustel ja vitriinakendega pindadel. Enamiku sobivates asukohtades pakutavate väiksemate kaubandusja teeninduspindade üürihindade tase jääb vahemikku 25-45 EUR/m²/kuus, küündides kohati ka kuni 70 EUR/m²/kuus. Pakkumine Hoonestatud kinnistute pakkumisi on vanalinnas hindamise hetkel vähe ja mitmed neist on hindajale teadaolevalt müügis olnud juba pikka aega. Seega võib järeldada, et antud hindade juures nõudlust ei ole. Konkreetsete müügipakkumistena võib välja tuua järgmised näited (tuginetud on kinnisvaraportaali kv.ee andmetele): 8. HINDAMISMEETOD JA HINDAMINE 8.1 PARIM KASUTUS *Parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1) Hinnatav vara paikneb vanalinnas hinnatud Toompea piirkonnas, kinnistu sihtotstarve on 75% ärimaa ja 25% elamumaa. Hoone koosneb viiest korteriomandist (2 eluruumi ja 3 mitteeluruumi), mis on hindamise hetkel osaliselt kasutusel büroona ja kauplusena ning suuremas osas kasutuskõlbmatust seisukorrast tulenevalt kasutusest väljas. Korteriomandid on planeeringuliselt kohati omavahel läbi põimunud ja eraldiseisvatena käsitledes ebaefektiivse ruumilahendusega. Lisaks, kuna osadesse korteriomanditesse toimub juurdepääs teise korteriomandi koosseisu kuuluva trepikoja või ruumide kaudu, siis korteriomandeid olemasoleval kujul eraldi realiseerida oleks äärmiselt keeruline. Sellest tulenevalt omab Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0643/0217 18 vara kõrgeima väärtuse ja on finantsmajanduslikult otstarbekas hoone realiseerida ühe tervikuna. Rekonstrueerimistööde käigus on otstarbekas teha korteriomandite planeeringus muudatused, nii et kõikidesse omanditesse oleks tagatud juurdepääsud ja tekiks funktsionaalne ruumilahendus. Võimalik on jätkata kasutust kaubandus-, büroo- või esinduspinnana, samuti korteritena. 8.2 HINDAMISMEETOD Käesolevas eksperthinnangus oleme vara turuväärtuse leidmiseks valinud Eesti vara hindamise standardiseeriale EVS 875 vastava võrdlusmeetodi (Sales Comparison Approach). Võrdlusmeetod ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus selgitatakse välja erisused hinnatava vara ja sarnase müüdud varade vahel ning selle põhjal korrigeeritakse müüdud varade hindu ja leitakse hinnatava vara väärtus. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast varast. Vara peab olema võrreldav teiste analoogsete varadega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte – potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetod on varade väärtuse leidmisel üldlevinud ja annab piisavate võrdlusandmete olemasolul tõepäraseima tulemuse. 8.3 HINDAMINE Turuväärtust mõjutavad tegurid Positiivsed tegurid Negatiivsed tegurid Paiknemine vanalinnas hinnatud Toompea piirkonnas. Hoone vajab ulatuslikke investeeringuid Hoones on teostatud hulk rekonstrueerimistöid. rekonstrueerimistööde lõpetamiseks. Hoones on kaugküttevalmidus. Kallima hinnaklassi varadel piiratud ostjaskond. Hoone üldpind võimaldab teha muudatusi Parkimistingimused äärmiselt piiratud. olemasolevas planeeringus. Hindamisel oleme võtnud võrdluseks võimalikult lähedases ajavahemikus võrreldavas piirkonnas müüdud analoogsed varad, mis sarnanevad hinnatavale varale oma kvalitatiivsete ja arvuliste näitajate poolest. Hindamisel on kasutatud Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ andmebaasis ja Maa-ameti tehinguregistris leiduvat tehinguinfot. Maa-ameti tehinguregistri andmetel on vanalinnas perioodil 2014-2016.a toimunud järgmised võrreldavad ja kaudselt võrreldavad kinnistute ostu-müügitehingud: Aadress Hoone pind (m²) Tehingu aeg Müügihind (EUR) Müügihind (EUR/m²) Pikk tn 1 602 mai.16 3 500 000 2 185 Lai tn 530,5 apr.16 840 001 1 583 Suur-Karja tn 1 931,7 apr.16 4 000 000 2 071 Suur-Karja tn 1 853,7 apr.16 3 550 000 1 915 Väike-Kloostri tn, Nunne tn 1 980 veebr.16 4 290 000 2 167 Suur-Karja tn 494,7 okt.15 950 000 1 920 Kohvik-büroohoone 1 971 Kinnistul paikneb kaks hoonet 921 m² ja 666,4 m². Omand läks tehinguga ostjale üle, kuid endine omanik jäi suuremasse hoonesse üürnikuks kuni 31.08.2017.a. Tegemist oli Eesti Kunstiakadeemia avaliku enampakkumisega, kus pakkumiste hinnatase oli ühtlane. Seega võib tehingut käsitleda hindamisel võrdluseks sobiliku tehinguna. Nunne tn/SuurKloostri tn 921 + 666,4 sept.15 3 128 000 Kommentaar Tegemist on väga heas seisukorras hotellihoonega. Tehingu tausta kohta informatsioon puudub. Hoone on kasutusel olnud õppehoone ja raamatukoguna. Tegemist oli avaliku enampakkumisega, kuid pakkujate arv oli piisav ja pakutud hinnatase ühtlane, mistõttu võib tehingut käsitleda hindamisel võrdluseks sobiva tehinguna. Hoone on sobilik kasutamiseks valdavalt büroona ja väiksemas mahus elamispinnana. Tegemist on väga heas seisukorras hotellihoonega. Tehingu tausta kohta informatsioon puudub. Tegemist on heas seisukorras hotellihoonega. Tehingu tausta kohta informatsioon puudub. Tehing toimus korraga kahe kinnistuga, millest ühel paikneb väga heas seisukorras hotell ja teisel restoranihoone. Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0643/0217 19 Lai tn/SuurKloostri tn 1 638,1 sept.15 1 230 000 751 Viru tn 1 125,7 juuni.15 1 000 000 888 Aia tn 1 051,5 märts.15 1 000 000 1 191 Vana-Posti tn 2 332,3 märts.15 2 800 000 1 201 Rahukohtu tn 2 450 dets.14 6 665 000 2 720 Tegemist on rekonstrueerimist vajava hoonega, toimus avalik enampakkumine, kuis käsitletav vabaturutehinguna. Võimalik rekonstrueerida äripinnaga korterelamuks. Äripindadega korterelamu, tehingu tausta ja üürilepingute kohta informatsioon puudub. Kinnistul paiknevad remontivajavas seisukorras kiviehitised, mis on 211,7 m² ulatuses kasutusel kaubandus- ja teeninduspindadena ning 839,8 m² ulatuses eluruumidena. Vara osas siduvad üürilepingud puuduvad. Vabaturutehing. Tegemist renoveerimist vajava ärihoonega, tehingu tausta ja üürilepingute kohta informatsioon puudub. Tegemist on renoveeritud hoonekompleksiga, milles paikneb 2 saatkonda. Vara on koormatud pikaajaliste üürilepingutega. Edasisel kohandamisel kasutatakse tumedamalt märgitud tehinguid, kuna need on oma olemuselt hinnatava varaga sarnased ja tehingute taust on hindajale täpselt teada. Turuväärtuse leidmisel lähtutakse tehingu pinnaühikule taandatud hinnast, kuna hinnatava vara puhul kajastab see hindaja hinnangul objekti turuväärtust kõige täpsemini. Kohandatud tehinguhindadele osakaalude andmisel lähtume põhimõttest, et absoluutväärtuselt väikseima summaarse kohandusega tehingule antakse suurim osakaal ning suurima summaarse kohandusega tehingule väikseim osakaal. Lisaks tehingu ajale on valitud järgmised võrdluselemendid: asukoht; hoone tüüp; hoonestuse seisukord; hoonestuse üldpind; siseviimistluse seisukord; kasutusvõimalus; tehnovõrgud; parkimisvõimalus. Ülejäänud varade parameetrid on samaväärsed. Võrdlustabel Aadress Hinnatav vara Toom-Rüütli tn 3/5, Vanalinn Võrreldav vara 2 Nunne tn/Suur-Kloostri tn, Vanalinn 3 128 000 1 971 09.2015 0,0% Võrreldav vara 3 Aia tn, Vanalinn 1 000 000 951 03.2015 0,0% 1 583 1 971 951 Paikneb vanalinnas Toompeal Toom-Rüütli ja Rahukohtu tänavate vahelisel alal, asukoht asumisiseselt kõrgelt hinnatud Paikneb vanalinnas Lai tn keskosas tiheda jalakäijate vooga piirkonnas, asukoht asumisiseselt mõnevõrra madalamalt hinnatud Paikneb vanalinna äärealal Balti jaama poolses servas Nunne ja Suur-Kloostri tänavate vahelisel alal, asukoht asumisiseselt madalamalt hinnatud Paikneb vanalinna äärealal Mere pst poolses servas Aia tn ääres, asukoht asumisiseselt madalamalt hinnatud 10,0% 10,0% 20,0% Arhitektuurselt keskmiselt hinnatud vanalinna hoone, ehitatud olemasoleval kujul 17.sajandil Arhitektuurselt keskmiselt hinnatud vanalinna hoone, täpne ehitusaeg teadmata, ca 1619.sajandil Samaväärne 0,0% Arhitektuurselt keskmiselt hinnatud vanalinna hoone, ehitatud 19.sajandi alguses Arhitektuurselt vähehinnatud vanalinna hoone, ehitatud 19. sajandi lõpukümnenditel Kehvem 10,0% Kehvem Samaväärne 0,0% Üks osa hoonestusest on heas seisukorras, teine osa rahuldavas seisukorras Kehvem 5,0% 5,0% 25,0% 530,5 1587,4 1051,5 Samaväärne Samaväärne 0,0% 0,0% Müügihind (EUR) 1 m² hind (EUR) Tehingu aeg Kohandus (%) Ajaldatud müügihind (EUR/m²) Asukoha võrdlus Kohandus (%) Hoone tüüp Võrdlus Kohandus (%) Hoonestuse seisukord Rekonstrueerimisjärgus; renoveeritud on katus, aknad, fassaad, valatud uued vahelaed Võrdlus Kohandus (%) Hoonestuse üldpind (m²) Võrdlus Kohandus (%) 1481,4 Võrreldav vara 1 Lai tn, Vanalinn 840 001 1 583 04.2016 0,0% Rahuldavas seisukorras, olulisi remonttöid teostatud ei ole Väiksem, ühiku hind kõrgem -10,0% Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0643/0217 Renoveerimist vajav Kehvem 20 Osaliselt hea-rahuldav, suuremas osas renoveerimisjärgus ja kap.remonti vajav 921 m² ulatuses hea, 666,4 m² ulatuses remonti vajavas seisukorras Osaliselt hea-rahuldav, osaliselt kap.remonti vajav Samaväärne Parem Samaväärne 0,0% -20,0% 0,0% Äri- ja eluhoone Äri- ja õppehoone Äri- ja eluhoone Samaväärne Kehvem Samaväärne 5,0% Uuendatud 0,0% Olemas, kuid vajavad uuendamist Kehvem Samaväärne 0,0% Olemas, kuid vajavad uuendamist Kehvem Kinnistul mõned autokohad, parkimine ümberkaudsetel tänavatel 5,0% Kinnistul puuduvad, parkimine ümberkaudsetel tänavatel Samaväärne 0,0% Kinnistul puuduvad, parkimine ümberkaudsetel tänavatel Samaväärne 5,0% Kinnistul mõned autokohad, parkimine ümberkaudsetel tänavatel Samaväärne Kohandus (%) 0,0% 0,0% 0,0% Summaarne kohandus Kohanduste absoluutväärtuste summa Kohandatud hind (EUR/m²) 10,0% 0,0% 60,0% 30,0% 40,0% 60,0% 1 742 1 971 1 522 0,5 0,3 0,2 Siseviimistluse seisukord Valdavalt remonti vajav Võrdlus Kohandus (%) Kasutusvõimalus Äri- ja eluhoone Võrdlus Kohandus (%) Tehnovõrgud Võrdlus Kohandus (%) Parkimisvõimalus Võrdlus 1 766 Kaalud Uuendatud Seega avaldub vara turuväärtus järgmiselt: 1766 EUR/m² x 1481,4 m² = 2 616 152 EUR, mis on ümardatult 2 600 000 EUR. Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu. Hindamistellimuses püstitatud lähteülesande kohaselt tuuakse välja kaasomanike vaheline vara müügist saadava tulu jaotamise skeem, võttes arvesse korteriomandite eripärasid. Kuna ruumid on oma olemuselt ja seisukorralt mõnevõrra erinevad, on ka nende pinnaühiku väärtustase pisut erinev. Baasühikuks võtame eelnevalt leitud hoone kui terviku pinnaühiku turuväärtuse 1766 EUR/m². Eluruum nr 1 – vastab hoone üldisele keskmisele tasemele, turuväärtus hoonet tervikuna realiseerides 1766 EUR/m². Eluruum nr 2 – vastab hoone üldisele keskmisele tasemele, turuväärtus hoonet tervikuna realiseerides 1766 EUR/m². Mitteeluruum nr M3 – tegemist on mõnevõrra väiksema üldpinnaga ja otse tänavalt sissepääsuga kaubanduspinnaga, mistõttu antud ruumi pinnaühiku turuväärtuse võib hoone üldisest keskmisest tasemest pidada 25% kallimaks. Nimetatud mitteeluruumi pinnaühiku turuväärtuseks kujuneb seega: 1766 EUR/m² + 25% = 2208 EUR/m². Mitteeluruum nr M4 – vastab hoone üldisele keskmisele tasemele, turuväärtus hoonet tervikuna realiseerides 1766 EUR/m². Mitteeluruum nr M5 – tegemist on üldpinnalt mõnevõrra suurema mitteeluruumiga, mille koosseisu kuulub hulk keldrikorruse pindu. Sellest tulenevalt võib antud mitteeluruumi pinnaühiku turuväärtuse arvestada hoone üldisest keskmisest tasemest 10% madalamaks. Nimetatud mitteeluruumi pinnaühiku turuväärtuseks kujuneb seega: 1766 EUR/m² – 10% = 1589 EUR/m². Hoonet tervikuna realiseerides jaguneb tulu korteriomandite kaupa järgnevalt: Eluruum 1 Korteriomandi üldpind (m²) 242,9 Pinnaühiku turuväärtus (EUR/m²) 1766 Turuväärtus, ümardatud (EUR) 429 000 Eluruum 2 134,5 1766 238 000 M3 167,7 2208 370 000 Tallinna linn M4 434,3 1766 767 000 Eesti Keskerakond M5 502 1589 Omanik Korteri nr Eesti Keskerakond Eesti Keskerakond Tallinna linn 1481,4 798 000 2 600 000 Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0643/0217 21 Eesti Keskerakonna omandis olevate korteriomandite turuväärtused moodustavad kokku seega: 429 000 EUR + 238 000 EUR + 798 000 EUR = 1 465 000 EUR ehk 56,3% vara tervikväärtusest. Tallinna linna omandis olevate korteriomandite turuväärtused moodustavad kokku: 370 000 EUR + 767 000 EUR = 1 137 000 EUR ehk 43,7% vara tervikväärtusest. Arvestades hinnatava vara asukohta, suurust ja otstarvet, võib selle likviidsust pidada keskmiseks. Hindamistulemus on keskmise täpsusega ning reaalne müügihind võib erineda siintoodust +/- 10%. Analoogsete varade väljakujunenud müügiperiood on hinnangu koostamise hetkel kuni 24 kuud. Käesolev eksperthinnang on koostatud 21 leheküljel ja 5 lisal: Lisa 1: Fotod. Lisa 2: Hoone korruste plaanid ja eksplikatsioon. Lisa 3: Kinnistusregistri väljavõtted. Lisa 4: Kvaliteediklasside määratlemise alused. Lisa 5: Vastavuskinnitus standardi nõuetele. Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0643/0217 22 Eksperthinnangu lisad Lisa 1. Fotod Hoone välisvaated Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0643/0217 Eluruum nr 1 Uus Maa KinnisvarabUroo OU Eksperthinnang 0643/0217 24 Uus Maa Kinnisvarab?roo OU Eksperthinnang 0643/0217 25 Eluruum nr 2 Uus Maa Kinnisvarab?roo OU Eksperthinnang 0643/0217 26 Mitteeluruum nr M3 Uus Maa Kinnisvarab?roo OU Eksperthinnang 0643/0217 27 Mitteeluruum nr M4 Uus Maa Kinnisvarab?roo OU Eksperthinnang 0643/0217 Mitteeluruum nr M5 Uus Maa Kinnisvarab?roo OU Eksperthinnang 0643/0217 Lisa 2. Hoone korruste plaanid ja eksplikatsioon KELDRIKORRUSE PLAAN 9A. FGSK m: we mgm'irg? gun-mm Emu-rum WW [Emma (Es-m M- mm _.1va A gal, 3L it? ?1 11/ ?Ewen-?044M Ruumide eksplikatsioon 3'3" Et'_ 0? 4-: memos?s ML 0) Sow?M? Halon) 6 "a 4 ?573 72'3'r?1?h" .1 "t 4,129?; wa- a) ?mm noun my! want: am a uni pour. ya you.?- 1 mum? 0. W5 mun if (I 1- KORRUSE ?111.09 1 5% 4. ii}! ?58555 rm? 44.? 32911 555 ?guru/new {"Keck 5 an. I 4.76.3 ml ?mm?mid WW WW magma I711 saw-o V-m Wham-1M me 30 VASTAB 9mm ?12 . 4?4? Tl" lmplancru in: And lemma?: ml Mspram 9-2231; I _Kuu?a_uunu Uus Maa Kinnisvarab?roo OU Eksperthinnang 0643/0217 I - .- DANA IAICIKN 2.. 1.199 Ruumide ?lkatsioon 31 m1 1199M gonna-now Easements Elma? MW Uus Maa Kinnisvarab?roo OU Eksperthinnang 0643/0217 LBW. O. EMA I 32 I m; 190 VASIAB WW {0.5 .701? (?72 mi? F, C) - (<6:ch :22 . [El Crib: - LUMP th1109mm WW I WW WW mm - Sen-w 7-1.9 WW Tammany-p: ?warm Uus Maa Kinnisvarab?roo OU Eksperthinnang 0643/0217 Lisa 3. Kinnistusregistri v?ljav?tted V?ljav?tte tegiia: Knru antu MK Asutus: Jusliitsministeerium Kuup?ev: 16.02201? 9:1 T18 Kinnistusosn kond Tarlu Maakd'rm kinnislusosakoml Uus registriosn number 18332301 Kinnistu nimi Knrteri nr 1 ()igsuse marge Elektrnuniline registrinsn 6igu5likku t?hendust: [14.414.20I01r igitnimik I?Crnisustoimim k?kdokunnr?d on digitaalsezl alates 23.11.2010 ljngu KINNISTU Kn nde rve jn nsu kuht koosselsu rnu udntused, j? Knnde number knnded kehtlvus Arimaa 735%, El?mumaa 25%, Halju 1 nankald? Talinn, innaosa, 983 n12 Madmtastli endmed ?lev?emd 29.102014. keh?v In 3 5. 2429f14814 "?ttelist use ldnnismsl ja renalosa eluruun nr. 1, mile [ildpind on 24290 n12 ja mille t?hisurs plannil on nHega Kamm?i teost?'rim on ki?rsemlamd 25(13640125068501 Icon-533511 kuluvate renahsndega smtud 695E941 Muus 0535 on kortenon'landi eaeja sisu mad?aiud 0.02.2005 krnistanisavddmeg?. II jagu OMANIK Knnde Omnnik Knnde nlus Knnde number kehtlvus - - 00.022005 maistamisavaunse tinsel sass-9' 30.03.2005. AStr?hl'mn 1 Keskerakom (raglan-Dd m0, Tallinn) KL?ud nicuabi k'rn' "r kel'rhv jngu KOOFIIHIATISED JA KITSENDUSED Kn nde Kinnistut piirntud nsjn?igused (van- M?rked piirntud nsjn?iguste ele muudntused jn Knnde number h?puteegid} jn milked; k?sutu s?iguse kitse ndused kustutnmised kehtivus IV jngu HUPOTEEGID Kn nde H0 tee id H?poleegi M?rked h?puteekide Irohtn, nete muudntused jn Knnde number PD 9 summn kustutnmised kehtivus 1 Kuslutnmd 30.01.2013 khrishamisava?use, 5.022013 . kinnisttmisavakhse nus-Bl 14.02.2013. Kohlunlcuabi Edilh Die 2 30.012013 khrishamisava?me, 5.022013 I kinnist?nisavakhse nus-9 14.02.2013. Kohlunlcuabi Edilh Din 3 leutnmd 21.12.2012 ldmistm?isava?nse, 24.01.2013 I kinnist?nisavakhse nus-9 11.02.2013. Kohlunlcuabi Edilh Din 2241334? 4 (reg'strkood 11388?43) kasuks. 15.09.2010 kohturr??mse dusel EUR, kel'rliv sisse hantud 20.2016. Kmtunimabi Ulle Juh?nson V?ljav?tte tegija: Natalia Karu Tartu MK Irinnistusosakond Asutus: Jusliitsministeerium Kuup?ev: 16.02-201? 9:10:36 Kinnislusosa kond Tarlu Maakd'rm ltinnisll?osakot? Uus registriosa number 23366401 Kinnistu nilni Kerleri nr 2 Gigsuse marge 34 Elektrueniline registriusa emab ?iguslikku l?hendust: 06-012010 Digitnimik k?icdokumer?d on digitaalsed alates12112012 ljagu KINNISTU Kande Katastritunnus Sihtetsta rve ja asulmht Pindala Avamlne, koosselsu mu udatused, uhendamlse 11: K6 ade number Jagamlse handed kehtlvus Arimaa 25%, El?murrm 25%, Halju 1 I'T'I??lt?'ld, Talinn, Kesldinm lnnaosa, 983 m2 Mad-15mm Endmed ?ev?emd 23.102014. kel'rh'v 3 5. 134514814 rr??elisi use ldnnietust ja reaabsa e4uruum nr. 2, mile [ildpind on 134,50 m2 ja t?hislus plannil on n?bga 301, 302, $13, 304, 305. Kammnditeost?n'mm kiisend?md 18332501,25066501km55eim kuluvate reaabsadega sectuzl 6igLElega. Muus 0555 on km?teriam?undi eseja sisu m??ramd 221132010 manta-995. II jagu OMANIK Kande II?Jman il: Kande alus Kaade number kehtlvus 1 Eesli Keskerakond {regsmkood 3153370) 22.06.2010 Walled sisse k?ntld 6.0?2010. Ele Lumiste kehliv jagu KODHMATISED JA KITSENDUSED Kande Kinnistut konrmavad piiratud asja?igused Marked piiratud asja?iguste kohta, kann ele muudutused ja Ka rule number h?puleegid) j? marked; k?sutus?iguse kitse ndused ku stutamised kehtivus 1 Kusmtam 1.10.2010 kohmt?iiui avaHusealusel 19.102010. Mare Toningas 2 Kusmtam 20.12.2012 kolmt?iim? ?nalise alusel 8.012013. . Kohtunikmbi Maris Kuur IV jagu HUPOTEEGID Kande otee id H?puteegi Marked h?puleekide kohta, kannete mu udatused ja Ka rule number 9 sum ma kustutamised kehtivus 1213102?) 1 [reg?shieood 11383243) kasuks. 15.092016 dusel kel'rljv kaniud 20.092016. Kd'rtunimabi Ulle Juhanson Uus Maa KinnisvarabUroo OU Eksperthinnang 0643/0217 V?ljav?tte tegija: Natalia K?ru Tartu MK kinnistusosnkond Asutus: Jusliitsministeerium Kuup?ev: 16-02-2131? Kinnistusosa kond Tarlu Maakde lcinnisll?oaakot? Uus registriosa number 18332401 Kinnistu nimi Korteri nr M3 ?igsuse marge 35 Elektronniline registriusa nmab ?iguslikku t?hendust: 04.12.2111]? igitnimik k?ik dokumendd on digitaalsed 313115 23.11.2010 ljugu KINHISTU Kande Katastritunnus Sihtetsturve ja usulmht Pindala Rousselsu rnu udntused, uhendamlse j? Ka nde number Jagamlse handed kehtlvus ?nma 715%, El?muma? 25%, Halju 1 makond, Tallinn, Kesldinm linnaosa, 383 m2 Madcatashi andrned ?lev?emd 29.102014. kehtiv Toom?Rl'i??im 3 5. 16??!14814 m??elist use ldnnismsl j? reaabsa mitteeluruum rr. M3, mille ?ldpind on 167,71] m2j? mille I?hisnm plaanil on on Huer??md Wannandite nr. 18332311, 1833250125036401, 251266501 koosseisu kthmate reaakxsadega seomd Eigustega. Muus 0555 on korterbn?andi eseja sisu m??ramd 9.0221115 ldnnist?'nisavalduaega. II iagu OMANIK Kande . Ka nde number Omanlk Knnde alus kel'ltivus - - [19.0221115 ldnnistamisavaldme ahsel sisse kanlud 30.03.2015A5115Hrnan - 1 Tallinna RI kothituabi I"r kehtv jagu KODFIMATISED JA KITBENDUSED Kunde Kinnistut piir?tud ?sju?ig used Marked piiralud nsja 6igu5te kohtn, k?nnete muud?tused in Ka nde number hflpateegid} in marked; k?sutus?iguse kitsendused kustutamised kehtivus mam [i??lepingu {ii??lepingu pool: Osaiihing Baltic Sweniir (regishikoazl 1071539531] kohta. 1304201313 on s?lmimd mumide nr2-1, 1 2-8j? 2-13 subtes 0U Bd?c Suveni'r, regism'kood 10758356, ??nleping keht'v kilpemise t?hu?evaga 18.04.2018.a. 17.05.2013 kiwistamisava?mse alusel sisse kanmd 31.05.2013. Kohhnimabi Kadn' Laud Wj?gu HUPDTEEGID Kande "d H?puteegi Marked hupulee kide kohta, kannete mu udatused ja Ka nde number eegl sum ma ku stutamised kel'ltivus Uus Maa KinnisvarabUroo OU Eksperthinnang 0643/0217 36 V?ljnv?tte tegiin: Knru antu MK Asutus: Jusliitsministeerium Kuup?ev: 16-02201? 9:13:15 Kinnistusosn kond Tarlu Maakohm ldnnishmaakm? Uus registriosn number 18332501 Kinnistu nimi Korteri nr M4 ?igsuse marge Elektranniline registriasn Siguslikku t?hendust: 04.12.2110? igitnimik leistustoimiku k?ikdokumendd on digitaalsed alntes 23.11.2010 ljngu KINNISTU Kn nde jn nsu Imht koosselsu rn.u udntused, Knnde number knnded kehtlvus Minna 25%, Elamuma? 25%, Halju 1 28401:101:4030 Hankald, Tallinn, Kesldinm Iinnaosn, 933 m2 Madatastli andmed ?le v?emd 20.102014. keh?v Toom?Fl?lli?im 3 5. 4343fM-814 m?ttelisi ma ldnnismst in renabsa mitteeluruum rr. M4, mille [ildpind on 434,30 m2ja mill-e t?histus plannil on nr~taga 2E9, 2093, 210, 211, 213, 214, 215, 220,221. Knasomanditeosl?rineon ldisend?md W13 rennbsadega 530th Sigustega Muus uses on korteria'nandi eneja sisu m?i?iramd 9.02.2035 khnistamisavamsega. ll jugu OMANIK Knnde Oll'l??i Knnde nlus ?'1qu number kehllvus - - [110221115 aluael sisse knnu? - 1 Kl I kohiunicuabi ldnnislu I "r kehlw jngu KUDFIMATISED JA KITSENDUSED Kn nde Kinnistut piirntud nsjn?igused M?rked piirntud nsjn?igusle muudntu sed jn Knnde number h?pnteegid) jn m?rked; k?sulu s?iguse kitse ndused kustutnmised kehlivus IV jngu HCIPDTEEGID Kn nde . H?pnteegi Marked h?pmeekide kohtn, rnu udntused jn Knnde number upo 369' sum mn kustutnmised kehtivus Uus Maa KinnisvarabUroo OU Eksperthinnang 0643/0217 V?ljnv?tte tegijn: annlin Knru antu MK Asulus: Justiitsministeerium Ku up?ev: 1 6-02-201 3' 9:1 8:56 Kinnistusosnkond Uus reg Tarlu Mnakohm Icinnismsosakot? istrinsn number 2156501 Kinnistu nimi 37 Korteri nr Oigsuse m?rge M5 registrinsn 6igu5likku t?hendusl: 06-012010 Digitnimik K'lnisustoimimk?kddcun'rer?d on digitaalsedalates 12112012 ljngu KINHISTU KDOSSEIS Kn nde jn n5u Imht knosselsu rnuudntused, j? Knnde number knnded ke hllvus Anmaa 15%, Elnmumaa 25%, Halju 1 maakald, Talinn, Kesldinna innaosa, 983 n12 Ma?atashi mdmed Ulev?emd 29.102014. kehljv In 3 5. 502W14314 n??elist ma kinnismst ja rename mitteeluruum rr. M5, mile ?ldpind on 502,0] m2jn milb t?hisum plannil on nr-tega 002, m9, 010, 011, 012, 013, 101, 102, 1023, 201,202, 203, 204, 205, 2125203303, 30?, 303, 300, 310, 311, 312, 313. Knasmrandi tenslam'neon ltiisemjamd 23136-101 kmmiw Muusnsason kutenom-and eseja Sim m?iiairamd 22.06.2010 avaldusega. II jngu OMANIK Knnde Knnde nlu5 Knnde number he hllvus 1 Ees? Keskemkond {reg'shikood 021158320} 22.06.2010 Mama siege kantud 6.0?2010. Kohhnikudli Ele Lumiste kehliv l l jngu JA KITSENDUSED Kn nde Kinnistut piirntud nsjn?igused M?rked piirntud n?iguste muudnlu sed jn Knnde number h?pnteegid} jn marked; k5 sutu s?iguse kilsendused kustutnmised ke hlivus 1 Kusurtatuj 1.10.2010 kolmm'sihli avalclueeahsel 19.102010. I . Mare Tonirgas IV jngu HUPDTEEGID Kn nde "d H?pnteegi M?rked h? pnteekide muudnlu sed jn Knnde number 999' summn kuslutnmised kehlivus 1 21.122012 Idnnishirrisava??e, 24.01.2013 I kinnisl?'nisnvakime alusel 11.022013. Kohiunicunbi Edilh Ojn Kohtlik Mpcmek summas 456 33100 eumt Mid?eld DU 456 33}. 2 [reqshimod knsum 15.I2010 kohturr?nmse dusel EUR, kehijv 515313 kaniud 20.2016. Kc?lmhlabi Ulle Jul?nson Uus Maa KinnisvarabUroo OU Eksperthinnang 0643/0217 Lisa 4: Kvaliteediklasside määratlemise alused Kvaliteedihinnang teguritele Nr Tegur Hinnang Koondhinnang I Asukoha kvaliteet 1 Sünergia ja teenuste kättesaadavus A 2 Ümbrus A 3 Teed ja tänavad, parkimine C 4 Mööduv liiklusvoog, nähtavus, juurdepääs, turvalisus B 5 Ühistransport B 6 Kasutust piiravate kitsenduste mõju B 7 Võrguteenused A 8 Ehitusõigus A 9 Kuju ja suurus A 10 Haljastus ja heakord B 11 Ehitusgeoloogia ja veerežiim B 12 Vaade B 13 Keskkonnariskid A B II Hoone kvaliteet 1 Arhitektuurne lahend B 2 Hoone näitajad B 3 Hoone konstruktsioonide seisukord B 4 Hoone tehnoseadmete seisukord B 5 Hoone välisviimistluse kvaliteet B 6 Hoone siseviimistluse kvaliteet ja kohtkindla sisustuse olemasolu ning kvaliteet C 7 Hoone sisekliima B B III Kinnisvara juhtimise kvaliteet 1 Dokumentatsioon B 2 Kinnisvarajuhi ja/või halduri pädevus B 3 Kinnisvara korrashoiu ja kasutamisega seotud teenuste korraldus B 4 Energiatarbimise juhtimine B 5 Vara kasutajate homogeensus ja maksejõulisus B B 39 Lisa 5. Vastavuskinnitus standardi nõuetele (EVS 875-4)         Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu korraldanud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud erapooletult sõltumatu hindajana, ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. Hindaja hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. /allkirjastatud digitaalselt/ Koostaja: Meret Kõrm Vara hindaja V Kutsetunnistus nr 086130 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kinnitaja: Meelis Tammre Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistus nr 095318 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: 52 02 800 e-post: meret.korm@uusmaa.ee Tel: 51 33 381 e-post: meelis.tammre@uusmaa.ee Uus Maa Kinnisvarabüroo OÜ Eksperthinnang 0643/0217