IRELAND’S HOUSING NEED & POLICY  OPTIONS: AN OVERVIEW Ronan Lyons, Identify Consulting For: Irish Institutional Property January 2020 Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 Structure • Medium­term Need • Current Context • Policy Options 2 Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 3 There are four principal sources of housing demand in any economy – some of which  are more responsive to external conditions than others • There are principal four sources of housing demand • Natural increase: changes in the local population, in particular in household­forming  cohorts – best measured by comparing the 25­34 year­old female cohort with an older  counterpart (e.g. 65­74 or 75­84 year­olds) – largely exogenous to economic conditions • Net migration: movement of people into the economy – in Ireland, hugely endogenous to  economic conditions • Change in household size: determines the number of dwellings given a population – long­ run trends largely exogenous but short­run trends hugely depending on housing supply • Replacement of obsolescent stock: each year, a small fraction of existing housing falls out  of use – this will be higher in economies with greater internal migration (e.g. urbanization) • These cover all tenure types – owner­occupied, private rental and social – and  highlight the important distinction between latent and effective demand • The spread of housing demand within the Irish economy depends on  preferences (e.g. urbanization) but also public policy Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 4 The first two sources of demand – natural increase and net migration – currently  translate into at least 30,000 homes needed per year Estimated housing demand, by source (population increase only, 000s) 60 50 40 30 20 10 0 ­10 • 30k homes a year are needed to meet  likely population changes alone • Natural increase, measured as gap  between 25­34 and 75­84 year­old  cohorts, peaked in 2010 and will level  off ~17,000 per year by 2020s • Offsetting this is increasingly  positive trends in migration • Emigration fell 2010­2014 and each year since  Natural increase Net migration 2030s* 2020s* 2019e 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2000s 1990s 1980s ­20 Total Source: CSO. Notes: Net natural increase is calculated by the difference between 25-34 and 75-84 female cohorts; net migration is converted from persons into 2-person households; projections for 2020s and 2030s based on CSO population projections (including average of M1/M2 scenarios for migration) 2015 has seen larger numbers of net migrants  into Ireland • Official migration projections are simplistic:  10k/20k/30k per year (vs. 34k in 2018) 5 Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 The natural increase in the population in Ireland is by far the largest in Europe Natural Change, as percentage of 2017 adult population 1.0% 0.8% 0.6% 0.4% 0.2% 0.0% ­0.2% ­0.4% ­0.6% Cyprus Luxembourg France Sweden UK Malta Denmark Netherlands Belgium Slovakia Austria Czech Rep. Poland Slovenia Finland Spain Estonia Germany Portugal Italy Greece Romania Hungary Lithuania Croatia Latvia Bulgaria ­1.0% Ireland ­0.8% Source: Eurostat 6 Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 Net migration has been positive and growing since 2015 – every extra 10,000 migrants  require 4,000­5,000 new dwellings, principally in the cities • Gross migration to Ireland doubled  to 80,000 between 2010 and 2016 Immigration (I) and emigration (E), by year and nationality (000s), 2006­2018 150 • Emigration has fallen from 90,000 to 56,000,  of people per HH than the average: 2.52 vs.  2.73 in Census 2011 ­50 Irish (I) UK (I) EU15 (I) NEU (I) Other (I) Irish (E) UK (E) EU15 (E) NEU (E) Other (E) Net migration 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 ­100 2009 • Non­Irish households have a lower number  0 2008 require on average 4,000 dwellings 50 2007 • Every additional 10,000 migrants  100 2006 resulting in a swing from net emigration of  34,000 in 2012 to net immigration of 34,000 in  2018 • The fall in emigration is driven by fewer Irish  leaving – the rise in immigration by more  non­EU nationals coming to Ireland Source: Census, CSO; “NEU” refers to new (post-2003) EU Member States Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 7 Ireland has Western Europe’s largest average household size – but it has been falling  steadily over the last five decades Average household size, by country (2014) Average household size in Ireland, by year 3.0 4.5 2.5 4.0 2.0 3.5 3.0 1.5 2.5 1.0 2.0 Average Finland Germany Denmark Norway Sweden Austria Netherlands France Switzerland UK Belgium Luxembourg Italy Spain 1.0 Greece 0.0 Portugal 1.5 Ireland 0.5 0.5 0.0 1966 1971 1979 1981 1986 1991 1996 2002 2006 2011 Source: Hypostat 2016; Census of ireland (various issues) 8 Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 Two thirds of the growth in Irish households since 1996 has been 1­2 persons, who now  form the majority of households in Ireland • The number of Irish households grew by  50% between the 1996 and 2016  Censuses – from 1.1m to 1.7m • Of the 580,000 new households, two  thirds (390,000) were one or two person  households • This represented 80% growth, from 0.5m  to 0.9m households • 1­2 person households have increased  from 44% to 52% of all households in  Ireland • A further 40,000 new households were  ‘crammer’ households Number of households (000s), by size and Census year 1,800 75 1,600 1,400 1,200 1,000 800 741 120 505 600 886 400 200 0 499 1996 1­2 persons 2016 3­5 persons 6+ persons Source: Census of Ireland (various editions) Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 9 Average household size rose between the 2011 and 2016 Censuses – but this was driven  by scarcity rather than demographics • In the 2016 Census, the average  household size in Ireland was 2.75,  up from 2.73 in 2011 • This was not driven by a baby boom  • Households with children made up 63% of  the population in 2011 but just 48% of the  population growth 2011­2016 • ‘Crammers’ (households with unrelated  parties) made up 15% of the 2011 population,  but 35% of the 2011­2016 growth • In order to fall to 2.6 – in line with  recent trends – this would have  required an extra 120,000 dwellings Irish households, by type, 2011­2016 100% 90% 80% 70% " 60% With others With children 50% No children 40% 30% 20% 10% 0% 2011 population 2011­2016 growth Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 10 Household growth 2011­2016 was driven by three groups: older no­children  households in rural locations, families in towns, and ‘crammers’ in Dublin Change in number of households, by broad type and size, 2011­2016 25,000 20,000 15,000 " Families No kids 10,000 5,000 0 ­5,000 Dublin Other Cities Towns Rural 11 Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 ‘Crammer’ households keep household size high – demographics imply a true  household size in 2016 closer to 2.4, requiring an additional 217,000 households Household size, actual and calculated from demographics, by region  (and implied housing need), 2016 3.00 2.50 2.91 2.69 2.26 2.60 2.45 2.59 2.75 2.67 2.44 2.22 90,000 75,000 2.00 60,000 1.50 45,000 1.00 30,000 0.50 15,000 0.00 0 Dublin Other Cities Towns Rural State Average household size,  implied by demographics Actual average household  size (2016 Census) Estimated dwellings  required to achieve  demographic household  size (RHS) Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 12 As Ireland’s average household size converges to the European average, this will create  significant demand, in particular for smaller homes Number of extra dwellings required (000s) for a population of 4.8m, for different average household sizes (relative to 2.7) 350 300 250 200 150 100 50 0 ­50 ­100 ­150 • Even with a fixed population, a rise  in the fraction of 1­2 person  households creates demand for a  significant number of new dwellings • Relative to a 2.7 average household  size, a population of 4.8m with an  average household size of 2.5  requires 142,000 extra dwellings • This is the equivalent of 11 years construction  2.9 2.8 2.7 2.6 2.5 2.4 2.3 output at 2015 rates • Convergence to EU average of 2.3 would  require an additional 300,000 dwellings 13 Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 On demographics, the overall picture is clear: Dublin has a relatively homogenous  housing stock that is ill­suited to meeting the diverse needs of its residents • In total, Dublin is missing roughly  125,000 multifamily dwellings • The Greater Dublin Area is home to ~360k  households of 1­2 persons but has just ~230k  dwellings of for 1­2 person­households • In contrast, it has a surplus of ~100k family  homes, given its population structure • The mismatch is even larger outside GDA:  between 250k and 300k units • Within multifamily, there is a need at  all lifecycle stages – from student  accommodation to assisted living • The largest gap likely relates to housing  workers, including those moving to Ireland  from overseas, both long­ and short­stay Households by number of persons and related dwelling stock (000s), 2016 1000 900 800 418 700 600 500 400 323 674 529 200 100 0 3­5  persons /  5­9 rooms 422 300 232 358 233 Other 1­2  persons /  1­4 rooms 14 Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 Ireland is a laggard in urbanization – but as it continues to urbanize, this will  concentrate housing demand in and around its largest cities • Urbanization is at the heart of  economic growth • Cities allow specialization (more productive  labour) and agglomeration (more productive  capital and land) • Density also allows cheaper utilities and a wider  variety of public/private services • Since 1960, the fraction of people in  high­income countries living in cities  has risen from ~60% to ~80% • Ireland is only now at 64%, having been at 46%  in 1960 • Over the coming half­century, this is likely to  increase to at least 80%, creating significant  demand for urban housing  Urbanization rates, 1960­2016 by country 100 1960­2016 change 90 1960 urbanization 80 70 60 50 40 30 20 10 0 la Ire nd ly Ita e re G ce a Sp in ay w or N SA U F la in nd u A l ra st ia l er h et N ds n a an p Ja Source: World Urbanization Prospects, 2016 15 Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 Ireland’s labour market is as urbanized as other high­income countries – meaning its  under­urbanization reflects inadequate housing close to cities Inequality curves of place of residence and work, Ireland (2016) 100% Equality Cumulative total of population 90% Top 20% of Census districts account for: 83% of work – in line with urbanization rates elsewhere in the high-income world 65% of residents – Ireland’s low urbanization rate 80% 70% Residence Work/School 60% How to read this chart: On the horizontal axis, going from 0% up gives the total fraction of workers or residents in the bottom x% of Census districts. For example, going to 40% on the horizontal axis, the bottom 40% of Census districts account for less than 5% of workers – but almost 10% of residents. 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Cumulative total of census districts 70% 80% 90% 100% Top 20% of Census districts (i.e. Irish cities) Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 16 Related to urbanization, obsolescence also creates housing need – with Ireland’s  dwellings skewed older/ rural, ~10k homes are needed each year to keep stock  constant • Almost two thirds of Ireland’s stock  of dwellings is in rural locations • Ireland is experiencing delayed urbanisation  – one that is being spatially skewed by land­ use restrictions • 150,000 households (9%) live in  dwellings that are 100+ years old • 6.3% of Ireland’s dwellings are buildings  100+ years old in rural locations • If 5% of old urban stock and 10% of  old rural stock falls obsolete  annually, ~13,000 to “stand still” Ireland’s Dwelling Stock, by Age 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Urban Rural NS 2006+ 2001-2005 1991-2000 1981-1990 1971-1980 1961-1970 1946-1960 1919-1945 Pre-1919 Source: Census Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 17 For 2020­2025, demand for housing nationwide is likely to be above 45,000 per year –  compared to a target of 25,000 per year in Ireland 2040 Source State GDA Obsolescence 8,000 2,500 Headship 12,500 5,000 Natural Increase 18,500 7,400 Net Migration 8,000 3,200 Total 47,000 18,100 Rounded estimates of new units required in Ireland and in  Greater Dublin area, per year, 2020­2025 Assumptions:  0.4%  obsolescence,  a  fall  in  household  size  to  2.5  by  2035,  and  natural  increase  (as  defined  by  25/34­75/84  cohort  difference)  of  18,000  and  net  migration  averaging 20,000 per year (in 2.5 person households due to dwelling mix) • Available evidence suggests underlying  housing demand of more than 45,000  homes per year • This covers all elements of demand, including  owner­occupied, rental and social housing • While 25%+ social is common in many  countries, it is likely that no more than 10%  of new construction will be social • Major policy reforms, e.g. implementing cost­rental,  could change this • Of the remainder, current trends suggest  that ~60% (28,000) are needed for owner­ occupancy, with the other 30% (14,000) for  rental Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 Structure • Medium­term Need • Current Context • Policy Options 18 Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 19 After roughly six years of strong inflation, sale prices in Ireland have now  stabilised, having risen by >50% but remaining ~30% below 2007 peak levels Average sale price, by market 8% €500,000 €450,000 6% €400,000 €300,000 €250,000 €200,000 €150,000 €100,000 €50,000 €0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 6q 07q 08q 09q 10q 11q 12q 13q 14q 15q 16q 17q 18q 19q 20q 0 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 National Connacht­Ulster Dublin Other cities Leinster Munster Quarterl y Annual 20% 15% 4% 10% 2% 5% 0% 0% ­2% ­5% ­4% ­10% ­6% ­15% ­8% ­20% 2006q2 2007q1 2007q4 2008q3 2009q2 2010q1 2010q4 2011q3 2012q2 2013q1 2013q4 2014q3 2015q2 2016q1 2016q4 2017q3 2018q2 2019q1 2019q4 €350,000 National sale price inflation Source: Analysis of Daft.ie Report 20 Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 The ending of sale price inflation comes as the stock and flow of properties available has  increased significantly in recent quarters Stock available to sell, by region 25,000 12000 5000 10000 4000 8000 3000 15,000 2000 10,000 2019q4 2019 2018q2 2017q3 Other (RHS) 2016q4 Dublin (RHS) Conn­U 2016 Munster 0 2015q2 Leinster 0 2014q3 2007 S M 2009 S M 2011 S M 2013 S M 2015 S M 2017 S M 2019 S 0 5,000 2013q4 1000 2000 2013 4000 20,000 2012q2 6000 Dublin 2011q3 14000 Rest of Leinster 2010q4 6000 30,000 2010 16000 Rest of Country 2009q2 7000 2008q3 18000 35,000 2007q4 8000 2007 20000 Flow of sale listings during quarter, by market, since 2007 Source: Analysis of Daft.ie Report Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 21 Rent inflation has slowed in 2019, but rents have risen for 29 consecutive quarters,  nearly doubling in total and 35% higher than the previous peak Average monthly rental price, by market €2,500 8% 6% €2,000 €1,000 €500 €0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 6q 07q 08q 09q 10q 11q 12q 13q 14q 15q 16q 17q 18q 19q 20q 0 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 National Connacht­Ulster Dublin Other cities Leinster Munster Quarterl y Annual 20% 15% 4% 10% 2% 5% 0% 0% ­2% ­5% ­4% ­10% ­6% ­15% ­8% ­20% 2006q2 2007q1 2007q4 2008q3 2009q2 2010q1 2010q4 2011q3 2012q2 2013q1 2013q4 2014q3 2015q2 2016q1 2016q4 2017q3 2018q2 2019q1 2019q4 €1,500 National rental price inflation Source: Analysis of Daft.ie Report 22 Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 In the private rental market, availability remains at extremely low levels, with the flow  of rental listings also at all­time lows Stock available to rent, by region 4500 9000 50,000 4000 8000 45,000 3500 7000 40,000 3000 6000 35,000 2500 5000 30,000 2000 4000 25,000 1500 3000 20,000 1000 2000 500 1000 10,000 2019q4 2019 2018q2 2017q3 2016q4 2016 2015q2 2014q3 2013q4 2013 2012q2 2011q3 0 2010q4 5,000 2010 Other 15,000 2009q2 Dublin (RHS) Dublin 2008q3 Conn­U Rest of Leinster 2007q4 Munster 0 Rest of Country 2007 2007 S M 2009 S M 2011 S M 2013 S M 2015 S M 2017 S M 2019 S 0 Flow of rental listings during quarter, by market, since 2007 Leinster (RHS) Source: Analysis of Daft.ie Report 23 Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 The overwhelming evidence from both sale and rental markets in Dublin is that  availability is the key determinant of subsequent price changes: supply matters Scatterplot of Dublin rental listings and quarterly changes in rents, 2006­2019 10% 10% 8% 8% 6% 6% 4% Quarterly change in Dublin rents Quarterly change in Dublin sale prices Scatterplot of Dublin sale listings and quarterly changes in sale prices, 2006­2019 R² = 0.76 2% 0% ­2% ­4% ­6% ­8% 1500 3000 4500 6000 Stock on Dublin sale market, 1st day of quarter 7500 4% R² = 0.59 2% 0% ­2% ­4% ­6% ­8% 1500 3000 4500 6000 7500 Stock on Dublin rental market, 1st day of quarter Source: Analysis of Daft.ie Report 24 Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 But since the crash, supply (of all forms) has been inadequate – and recent  improvements still fall short of underlying demand (40k­50k p/yr) New dwellings commenced, by local authority and month 5000 5000 4500 4500 4000 4000 3500 Estimated monthly demand 3500 3000 2500 2500 2000 2000 Demand (40k) 1500 1500 Demand (50k) 1000 1000 500 500 0 2015I 2015I3 2015II4 2015III 2015III7 2015IV8 2016I 2016I11 2016II12 2016III 2016III15 2016IV16 2017I 2017I19 2017II20 2017III 2017III23 2017IV24 2018I 2018I27 2018II28 2018III 2018III31 2018IV32 2019I 2019I35 2019II2 2019III 2019III5 3000 Ex­GDA GDA 0 Source: Analysis of Census, CSO and Department of Housing figures 25 Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 Ireland’s housing is out of line not only with its own demographics, but also compared  to all other European countries, where typically 50% of dwellings are apartments Fraction of dwellings in apartments Latvia Estonia Italy Spain Switzerland Lithuania Iceland Finland Poland Germany Austria Slovakia Czech Rep Bulgaria Sweden UK Greece France Portugal Romania Hungary Denmark Croatia Slovenia Norway Belgium Netherlands Ireland 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 0% Leitrim Roscommon Longford Donegal Cavan Sligo Mayo Monaghan Galway Co Tipperary Offaly Laois Limerick Co Carlow Clare Kerry Wexford Westmeath Kilkenny Waterford City Waterford Co Cork Co Louth Limerick City Meath Kildare Galway City Cork City Dublin 17 Wicklow Dublin 22 Dublin 10 Dublin 24 West Dub Dublin 11 North Dub Dublin 15 Dublin 12 Dublin 20 Dublin 5 Dublin 9 Dublin 13 Dublin 7 Dublin 8 Dublin 16 Dublin 1 Dublin 18 Dublin 3 Dublin 14 Dublin 6W Dublin 2 South Dub Dublin 6 Dublin 4 Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 26 Significantly higher gross yields on homes for smaller households highlight the  concentration of future demand in 1­2 bedroom homes Average gross yield for residential real estate, mid­2019, by property size and location 14% 12% 10% 8% 1­bed 6% 2­bed 4% 3­bed 2% 4­bed Source: Analysis of Daft.ie Report; Markets are sorted from left to right by the 2019Q2 price of a 3­bed semi­detached property 27 Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 Little evidence that Dublin’s population share is too big – smaller populations mean bigger share in largest city Share of population in largest city, European countries (n=42) 100% 80% 60% 40% Ireland (Rep) R² = 0.6 Ireland (Island) 20% 0% 12 13 14 13 = 0.4m  15 16 Population in logs 17 18 19 20   19 =178m Source: Author calculations, based on jakubmarian.com, Wikipedia/CIA World Factbook Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 28 In fact, Dublin has gone from largest importer to largest exporter of people within  Ireland – with consequences for commuting and quality of life Net difference between resident and birth populations (000s), by region Fraction of commuters with a ‘long commute’ by distance/time 50% 250 200 45% 150 40% 100 35% 50 30% 0 25% ­50 20% ­100 15% ­150 10% ­200 1996 2002 2006 2011 2016 Dublin Kildare, Meath & Wicklow Rest of LeinsterMunsterConnacht­Ulster 5% 0% 1981 1986 1991 1996 2002 2006 2011 2016 % travelling  16km or  more % travelling  30 minutes or  more 29 Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 The location of new housing supply has been inadequate, with the emergence of a 100%  Dublin housing price premium in recent decades Dublin/Rural Ireland housing price premium 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 7 19 0 7 19 2 7 19 4 7 19 6 7 19 8 8 19 0 8 19 2 8 19 4 8 19 Unweighted average 6 8 19 8 9 19 0 9 19 2 9 19 4 9 19 New to 2nd hand 6 9 19 8 0 20 0 0 20 2 0 20 4 Listings (adjusted) 0 20 6 0 20 8 1 20 0 1 20 2 1 20 Rents (adjusted) 4 1 20 6 1 20 8 2 20 0 30 Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 And the mix of new housing supply has been inadequate, with the new homes built  increasingly out of sync with Ireland’s household structure Number of households (000s), by size and Census year 2,000 1,800 1,600 1,400 1,200 1,000 800 600 400 200 0 New dwellings completed in Ireland,  1996­2015 (thousands) 63 75 680 125 228 741 120 215 505 886 1,171 237 53 675k smaller  homes needed,  175k delivered  vs. 175k larger  homes needed,  675k delivered 499 1996 1­2 persons 2016 3­5 persons 2016* 6+ persons Urban/GDA apts Urban/GDA houses Rural apts Rural one­offs Other rural  Source: Author calculations, based on CSO Census and Dept of Environment/Housing statistics Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 31 In the rental segment, with little change in average earnings since 2008, rental  affordability is now slightly worse than the Celtic Tiger peak Average rent as % of disposable income for household on average earnings 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 3­bedroom house in West Dublin, two incomes 5% Double­room in Dublin, one income 1997Q1 1997Q4 1998Q3 1999Q2 2000Q1 2000Q4 2001Q3 2002Q2 2003Q1 2003Q4 2004Q3 2005Q2 2006Q1 2006Q4 2007Q3 2008Q2 2009Q1 2009Q4 2010Q3 2011Q2 2012Q1 2012Q4 2013Q3 2014Q2 2015Q1 2015Q4 2016Q3 2017Q2 2018Q1 2018Q4 0% Source: Identify analysis of CSO, OECD and Daft.ie figures; further notes below 32 Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 However, supply is determined by viability, not affordability – and, using standard  financing models, viability has been extremely challenging for apartments in Ireland Break­even and market monthly rents for medium­rise 2­bed apartments,  by micro­market and year/finance model €3,500 €3,000 €2,500 €2,000 €1,500 2020Q4f 2018Q4 2016Q4 €100k site, €2k/m2, 6.5% €50k site, €2k/m2, 6.5% €50k site, €2k/m2, 4.5% €50k site, €1.4k/m2, 4.5% €1,000 €500 €0 Note: This graph shows average monthly rents for two­bedroom apartments across 172 micro­markets in Dublin, Meath, Kildare, Cork and Galway, as well break­even rents for the same  dwellings, based on different site costs, construction costs and required annual gross yields. 2020Q4 rents are assumed to be 12% higher than 2018Q4 rents. 33 Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 One of the main reasons supply of new apartments has been so weak is that Irish  construction costs are now among the highest in the world Listed cost, per m2 of internal space, of building medium­height apartments, by city and year €3,000 €2,500 €2,000 €1,500 €1,000 €500 €0 2015 2016 Toronto 2017 Munich Dublin 2018 Amsterdam 2019 Warsaw Madrid 2020e Belfast 2021f Edinburgh Source: Analysis of Turner & Townsend International Construction Market Survey, various issues Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 34 All­in build costs for apartment homes – excluding site purchase, profit and Part V – are  currently between €3,500 and €4,750 per square metre Cost, per m2, for 100m2 of urban housing, by type, 2020Q1 VAT ­ prof fees VAT ­ construction Core urban apartment Legal/admin Sales/marketing Finance Contingency Planning, prof fees Suburban apartment Contributions/levies Parking/subs Local external works Site development Suburban townhouse €0 Construction €500 €1,000 €1,500 €2,000 €2,500 €3,000 €3,500 €4,000 €4,500 €5,000 Source and notes: Figures based on analysis provided by Linesight to IIP, for three dwellings with 100m2 gross floor area (83m2 nett floor area for  apartment dwelling types). Figures exclude site acquisition costs, cost of equity capital/profit, and Part V, as well as costs relating to any abnormal  ground conditions or contamination. The figure include VAT on construction and professional fees but exclude VAT on sales. The figures also  assume that Siteworks Bond and taking in charge will be fully refunded by the Council. Other assumptions available on request. 35 Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 Looking ahead, permissions data suggest that new estate houses will continue to come  on to the market in 2020 and 2021 – and, from 2021, apartments too Dwellings completed and units granted permission (lagged), by quarter and type of housing Pipeline of new apartments (as of mid­2019) 14,000 4,500 4,000 12,000 3,500 3,000 10,000 2,500 8,000 2,000 1,500 6,000 1,000 500 4,000 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1 2015Q3 2016Q1 2016Q3 2017Q1 2017Q3 2018Q1 2018Q3 2019Q1 2019Q3 2020Q1 2020Q3 2021Q1 2021Q3 2022Q1 0 2,000 0 Completions ­ one­off Completions ­ estate Completions ­ apartments Planning ­ one­off (+2Q) Under construction Planning consented Planning ­ estate (+6Q) Planning ­ apartments (10­12Q) Planning submitted Pre­planning Dublin City South Dublin North Dublin Cork Source: Analysis of CSO and Department of Housing figures; LIV Consulting Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 Structure • Medium­term Need • Current Context • Policy Options 36 Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 37 Ireland has a persistent underlying medium­term need for significant additional  housing – close to 50,000 units per year, concentrated in smaller urban homes • There are four main sources of housing demand • Two relate to a growing population ­ natural increase and net migration ­ and mean that  over 30,000 new homes are needed per year in the 2020s and 2030s • Two others ­ household size and obsolescence ­ add at least 15,000 additional homes and  mean the bulk of new homes needed are (1) for smaller households and (2) concentrated in  and near the main cities • There are three main segments in the housing system: owner­occupied, private  rental and social housing • The owner­occupied sector looks largely in balance, with a significant increase in  construction since 2015 meaning that supply appears to be meeting demand • The other sectors, however, still look chronically under­supplied and account for the  majority of the ~25,000­unit shortfall between completions and underlying need Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 38 Higher up­front costs for smaller and more urban homes mean that there is a tension  between viability – rents above costs – and affordability – rents in line with incomes • Construction costs in Ireland are very high, compared both to local incomes  and to costs in other jurisdictions • The latest evidence is that, for city­centre apartments, all­in build costs – excluding site costs  and profit – are close to €475,000, for a 83m2 home • These costs are borne by the ultimate occupants in the sale or rental price, in  any non­subsidised housing model, including non­profit housing • In other words, high construction costs present a challenge between viability  and affordability • The higher costs are, the less affordable new homes will be • The higher costs are, the higher the break­even rent denoting viability • Very high construction costs require urgent addressing by policymakers – but,  even with political will, it is unlikely to be fixed within 3­5 years Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 39 The importance of financial and environmental sustainability place significant  constraints on government policies to boost housing supply • The Celtic Tiger bubble/crash episode provides a stark warning about the  potential consequences of getting around high construction costs through  increasing leverage • The typical deposit paid by a first­time buyer fell from 25% in 2000 to less than 5% by 2006 –  with a dramatic increase in the ratio of mortgage credit to household income • The subsequent dramatic rise and fall in property prices has led to the adoption of Central  Bank rules that limit the leverage individual households can take on for property purchase • At the same time, the move towards energy self­sufficiency to address the  climate challenge affects the potential to reduce build costs • Nearly Zero Energy Building (NZEB) standards impose up­front costs for significant future  benefits • This creates a capital market policy puzzle: if the amount of debt an individual household  can taken on is capped, how will investment take place in assets with high social returns,  such as NZEB? Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 40 In the context of high costs, rent controls would have serious negative consequences for  new supply – a cost­rental approach is recommended instead for alleviating this burden • Ireland’s housing context over coming decades will be defined by the climate  challenge, demographic change, and the drive towards greener, denser living • Private rental and social rental will be central modes of tenure in meeting its  substantial housing needs over coming decades • Those housing needs will also be increasingly differentiated over the life­cycle, from  purpose­built student and co­living accommodation for younger households to  independent and assisted living complexes for older households • Given high costs, controls on rent levels for newly built homes will  significantly exacerbate the shortage of non­owner­occupier housing • Policy should instead focus on cost­rental schemes, where high costs are  shared with the taxpayer for households with insufficient incomes • If home ownership remains a policy priority, then Shared Equity and Shared  Ownership housing schemes are also open to policymakers Analysis for IIP   Identify Consulting   2020Q1 41 Where home­ownership is a policy priority, two further policy options worth exploring  are Shared Equity Housing and Shared Ownership Housing Shared Equity Housing Under a Shared Equity Housing scheme, a  non­profit owns a portfolio of homes, often in  a Community Land Trust. To be eligible to  join the scheme, there is usually a maximum  income threshold. Resales are restricted and  the fraction of the equity on resale that goes to  the occupant is related to the share that they  purchased on moving in. Shared Ownership Housing Under a Shared Ownership Housing scheme,  the purchaser buys a share of their home,  from 25% up, and pays rent to a housing  association for the remaining share. This rent  can be at below­market rates, especially for  those on lower incomes. Options for  ‘staircasing’ – an occupant increasing the  share they own over time – are usually made  available.